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肖强、毛肖泉房屋买卖合同纠纷案

上海成功律师网时间:2019-11-21阅读:

肖强、毛肖泉房屋买卖合同纠纷案
 
【全文】【法宝引证码】CLI.C.10034780
 
肖强、毛肖泉房屋买卖合同纠纷案
 
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2017)沪02民终6017号

  上诉人(原审原告、反诉被告):肖强。
  委托诉讼代理人:周运柱、徐嘉怡,上海明伦律师事务所律师。
  上诉人(原审被告、反诉原告):毛肖泉。
  委托诉讼代理人:郑虹、游美琴,浙江中格律师事务所律师。
  上诉人肖强、毛肖泉因房屋买卖合同纠纷一案,均不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26926号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
  上诉人肖强上诉请求:撤销一审判决,改判支持肖强的一审诉请,驳回毛肖泉的一审反诉请求。事实与理由:第一,肖强应支付的房款属于进度款,必须在毛肖泉履行相应的义务后,肖强才有付款义务。在毛肖泉未完成审税义务的情况下,肖强享有抗辩权,有权拒绝支付房款。本案确定的事实是,毛肖泉直至2016年11月23日才补缴完成国家的租赁税费,即在此日期之前,房屋均处于无法交易的状态,故肖强暂不支付房款,不属于违约行为,不应承担违约责任。第二,一审法院判令肖强承担违约责任是错误的,且违约金的金额过高,缺乏合法性与合理性。本案中房屋未能如约交易是因毛肖泉拖欠相关税费导致的,应由毛肖泉承担违约责任。肖强未支付相应房款不能构成违约,而即使认定肖强违约,违约的行为也只是暂未支付53万元款项,不至于导致毛肖泉损失26万元,故一审法院判令肖强支付26万元违约金明显不当。
  上诉人毛肖泉上诉请求:撤销一审判决,改判双方签订的房屋买卖合同于2016年9月17日解除、驳回肖强的一审诉请、支持毛肖泉的一审反诉请求。事实与理由:第一,根据双方签订的房屋买卖合同,肖强未按照约定期限付款的,逾期超过15天仍未付款的,毛肖泉可单方解除合同。本案中,因肖强逾期付款超过15天,毛肖泉行使了单方解除权,委托律师发函通知肖强解除合同,相关函件于2016年9月17日由肖强的家人代收,故双方合同应于2016年9月17日解除。第二,一审判决认定毛肖泉存在违约行为与事实不符,毛肖泉在肖强未按约履行主要义务的情况下,依法行使了先履行抗辩权,并不存在违约行为,不应承担违约责任。双方合同约定肖强应支付53万元房款的时间是2016年8月27日,完成审税工作是2016年8月31日。在肖强经催告未依约履行付款义务的情况下,毛肖泉未办理审税是行使先履行抗辩权的行为,不属于违约行为。
  肖强向一审法院起诉请求判决:1、确认双方签订的《上海市房屋买卖合同》于2016年8月27日解除;2、毛肖泉支付肖强房屋评估费5,700元;3、毛肖泉返还定金10万元,并支付违约金26万元。一审审理中,肖强撤回第二项诉讼请求,并且认为由于毛肖泉未按约定于2016年9月30日过户,要求确认合同解除时间为2016年10月15日。
  毛肖泉向一审法院反诉请求判决:肖强支付毛肖泉违约金26万元,扣除肖强已经支付给毛肖泉的10万元,肖强还需支付毛肖泉16万元。一审审理中,毛肖泉确认肖强支付的10万元定金已转为房款,由于肖强违约,故不同意返还上述房款,并变更反诉请求为:判令肖强支付毛肖泉违约金26万元。
  一审法院认定事实:2016年7月23日,肖强代其女儿王昭懿与毛肖泉签订《上海市房地产买卖合同》,约定由王昭懿受让毛肖泉名下上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”),转让价款为130万元。合同签订后,毛肖泉收到肖强支付的定金10万元。2016年8月27日上午,双方至相关部门进行审税,由于肖强未能提供王昭懿委托其购买系争房屋的有效凭证,导致审税无法继续进行。经协商,双方于当日下午另行签订《上海市房地产买卖合同》,由肖强作为买受人受让系争房屋,合同约定系争房屋总价仍为130万元,肖强将前一份合同所支付的定金,直接转为该份合同的定金。该合同第6条约定:在2016年9月30日前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第7条约定:肖强未按合同付款协议约定期限付款的,应当向毛肖泉支付违约金,违约金应按照肖强逾期未付款日万分之四计算,违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止;逾期超过十五日后肖强仍未付款的,除肖强应向毛肖泉支付十五日的违约金外,毛肖泉可单方面解除合同,毛肖泉单方面解除合同的,应当书面通知肖强,肖强承担违约责任,违约金为房屋总价款的20%。合同第10条约定:毛肖泉未按合同付款协议约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给肖强的,应当向肖强支付违约金,违约金应按照肖强已付款日万分之四计算,违约金自系争房屋应交付之第二日起算至实际交付之日止;逾期超过十五日后毛肖泉仍未交付的,除毛肖泉应向肖强支付十五日的违约金外,肖强可单方面解除合同,肖强单方面解除合同的,应当书面通知毛肖泉,肖强承担违约责任,违约金为房屋总价款的20%。合同补充条款(一)第1条对审税进行了约定:毛肖泉应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保管,在居间方保存期内毛肖泉不得申请挂失补办《上海市房地产权证》;双方应于签订本买卖合同后于2016年8月31日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续。合同补充条款(一)第9条约定:若毛肖泉需缴纳该房屋房产税的,则毛肖泉必须于产权过户之前按照国家规定把需要交纳的房产税缴纳完毕。合同附件三《付款协议》约定:肖强支付的定金10万元在签订买卖合同当日自动转为房款的一部分,并约定肖强应于2016年8月27日、2016年9月3日、2016年9月11日前分别支付给毛肖泉房款53万元、30万元、34万元,尾款3万元肖强应于房产交易经房地产交易中心审批完成且双方对房屋进行交接、签署物业交验单后当日,支付给毛肖泉。2016年8月27日,双方另行签订《装修补偿协议》,确认系争房屋合同约定成交价格为130万元,毛肖泉实际净到手价格为147万元,肖强同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿毛肖泉17万元。2016年8月27日,双方还另行签订了《税费协议》,约定由肖强承担交易过程中产生的税费。
  一审法院又查明,2016年8月27日下午,双方再次去相关部门进行审税的过程中,被相关工作人员告知系争房屋存在房产租赁税欠税情况,须先对房产租赁进行审税,缴清相关费用后,再对房产交易进行审税。肖强当日未向毛肖泉支付房款53万元及装修补偿17万元,之后也未再向毛肖泉支付房款。毛肖泉实际于2016年11月23日缴纳房产租赁税7,142.86元。
  一审法院再查明,2016年9月14日,毛肖泉以律师函的形式通知肖强解除房屋买卖合同,邮政专递查询结果显示该函件于2016年9月17日由家人代收。该函件邮寄地址为双方签订的《上海市房地产买卖合同》中原告“居住地址”一栏所注明的地址。
  一审法院认为:双方当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,其内容和形式均符合法律规定,故为有效合同,双方均应全面履行。买卖合同明确约定肖强应于2016年8月27日支付毛肖泉房款53万元,并未约定其他附加条件,肖强未按合同约定的期限支付房款,显属违约。买卖合同补充条款约定如果毛肖泉需缴纳该房屋房产税的,则毛肖泉必须于产权过户之前按照国家规定把需要交纳的房产税缴纳完毕。双方另行签订《税费协议》,约定由肖强承担交易过程中产生的税费。房产租赁税系毛肖泉作为系争房屋权利人期间按照国家规定应缴纳的税费,而非因系争房屋产权变动产生的相关税费,对毛肖泉认为《税费协议》约定的税费包括房产租赁税,该费用应由肖强承担的抗辩意见,不予采纳。毛肖泉直至2016年11月23日方缴清房产租赁税,导致双方未能按约定于2016年8月31日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续,其行为亦属违约。鉴于双方均有违约行为,应当各自承担违约责任。双方就买卖合同解除无争议,因毛肖泉向肖强寄送律师函的地址未经肖强确认,且该函未经肖强本人签收,一审法院确认合同解除的时间为毛肖泉收到起诉状副本的日期。合同约定肖强支付的定金10万元在签订买卖合同当日自动转为房款的一部分,买卖合同已解除,该笔房款毛肖泉应返还给肖强。
  据此,一审法院作出判决:一、肖强与毛肖泉就上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年11月16日解除;二、毛肖泉于判决生效之日起十日内返还肖强购房款10万元;三、肖强于判决生效之日起十日内支付毛肖泉违约金26万元;四、毛肖泉于判决生效之日起十日内支付肖强违约金26万元。
  本院经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。
  本院认为:本案中双方当事人的分歧起因于双方对系争房屋的房产租赁税欠税应由何方承担存在不同意见。肖强认为房产租赁税应由毛肖泉负担,因毛肖泉不履行及时支付房产租赁税的义务,故肖强暂停支付购房款的行为并非违约行为。毛肖泉则认为,根据双方签订的税费协议,应当由肖强承担交易过程中产生的税费,肖强拒绝支付该笔税费并拒不支付购房款的行为构成违约,应承担违约责任。对此,本院认为,双方当事人于2016年8月27日共同至相关部门进行审税的过程中发现的系争房屋上尚存的房产租赁税欠税,并不属于因房屋产权交易而产生的税费,故不属于应由买受方肖强承担的税费范畴。因毛肖泉要求肖强承担该笔房产租赁税,肖强拒绝承担而导致房屋交易受阻,肖强因此暂不支付购房款的行为,不应被认定为违约行为。毛肖泉称根据双方合同约定,肖强应支付53万元房款的时间在双方应完成审税工作之前,故在肖强未依约履行支付房款义务的情况下,毛肖泉未办理审税是行使先履行抗辩权,不构成违约。但根据已查明的事实,在肖强依约应支付53万元房款的2016年8月27日,双方当事人已至相关部门进行审税且被告知系争房屋存在房产租赁税欠税,而此时毛肖泉已表示该笔欠税应由肖强负担,由此引发双方争议。故毛肖泉称其未办理审税是行使先履行抗辩权的说法,不能成立。同理,毛肖泉认为其因肖强未依约支付购房款而享有单方解除权的主张,亦不能成立。现双方当事人对合同解除均无异议,一审法院确认合同解除时间为毛肖泉收到起诉状副本的日期,并无不当。因毛肖泉未依约完成审税工作致双方房屋交易无法如期进行,毛肖泉应承担相应的违约责任。毛肖泉应当将已收取的10万元返还给肖强,并向肖强支付相应的违约金。关于违约金的数额,由本院根据本案具体情况酌情确定。
  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,判决如下:
  一、维持上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26926号民事判决第一、二项;
  二、撤销上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26926号民事判决第三、四项;
  三、毛肖泉应于本判决生效之日起十日内支付肖强违约金10万元;
  四、对肖强的其余诉讼请求不予支持;
  五、对毛肖泉的反诉请求不予支持。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案一审本诉案件受理费6,700元,由肖强负担3,000元,由毛肖泉负担3,700元;反诉案件受理费2,600元,由毛肖泉负担;二审案件受理费10,400元,由肖强负担3,200元,由毛肖泉负担7,200元。
  本判决为终审判决。

审判长  卢薇薇
审判员  余 艺
审判员  邬海蓉
二〇一七年九月十九日
书记员  陈 洁

附:相关法律条文
附:相关的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
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