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周萍忠诉马丽萍确认合同无效纠纷一案二审民事判决书

上海成功律师网时间:2019-11-21阅读:

周萍忠诉马丽萍确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
 
【全文】【法宝引证码】CLI.C.71025559
 
周萍忠诉马丽萍确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
 
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2018)沪01民终10875号

  上诉人(原审被告):周萍忠。
  上诉人(原审被告):唐美华。
  上列两上诉人的共同委托诉讼代理人:刘玉林,上海市申松律师事务所律师。
  上列两上诉人的共同委托诉讼代理人:田苗,上海市申松律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):马丽萍。
  委托诉讼代理人:周运柱,上海明伦律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:姚凤娇,上海明伦律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):徐晓伟。
  上诉人周萍忠、唐美华因与被上诉人马丽萍、徐晓伟确认合同无效纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2018)沪0112民初8870号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
  周萍忠、唐美华上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人马丽萍的一审诉讼请求。事实和理由:一审法院并未综合考虑整个房屋买卖的实际情况,过于片面地作出了上诉人的过户行为并非善意的认定。首先,上诉人在知晓房屋可能存在纠纷后,作为局外人亦向卖方核实,但卖方让上诉人放心,并提出过户要求,加之房屋未被查封,一审判决并未生效,故上诉人已经尽到其对已获取信息理解判断内的谨慎义务;其次,上诉人签订合同的目的就在于获取房屋产权,且上诉人已经几乎履行了全部合同义务,故上诉人在房屋潜在纠纷并未坐实的情况下,为保护合法权益,避免钱房两空,与卖方完成过户是当时可以作出的唯一选择。从维护自身合法权益的角度来说,上诉人的过户行为是善意的;最后,从信息的对称性上来看,上诉人始终处于弱势的状态,没办法提前预判或者采取任何措施来预防或减少自己的损失,因此失去房屋产权对于上诉人来说有失公允。
  马丽萍辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,故请求驳回上诉人的上诉请求,维持原判。
  徐晓伟未发表答辩意见。
  马丽萍向一审法院起诉请求:确认徐晓伟与周萍忠、唐美华之间关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的买卖合同无效,徐晓伟与周萍忠、唐美华将上述房屋恢复登记至徐晓伟名下。
  一审法院认定事实:马丽萍与案外人徐某1于2014年7月24日登记结婚。徐晓伟系徐某1与前妻朱某所生之子。
  2005年5月,徐某1父亲徐某2(即徐晓伟之祖父)取得涉案房屋产权,房地产登记部门向徐某2核发了产权证。2015年12月,徐某2死亡,其妻子王某则先于其死亡。
  2016年1月28日,经徐某1申请,上海市闵行公证处就涉案房屋产权继承出具一份公证书,公证文书载明:被继承人徐某2的遗产应由其第一顺序法定继承人即其妻子王某、子女徐某1、徐某3和父、母亲共同继承。由于被继承人徐某2的妻子王某、父、母亲均已先于其死亡,且徐某2丧偶后至其死亡未再婚,又因其女儿徐某3对被继承人徐某2的上述遗产自愿表示放弃继承权。因此,兹证明被继承人徐某2的上述遗产(即涉案房屋)依法由其儿子徐某1继承。
  2016年3月25日,徐某1取得涉案房屋的所有权,房地产登记部门向其核发了产权证。
  2016年4月9日,徐某1作为卖售人,徐晓伟作为买受人,双方就涉案房屋签订一份《上海市房地产买卖合同》,约定由徐某1以150万元的价格将系争房转让给徐晓伟。
  2016年5月19日,涉案房屋产权被转移登记至徐晓伟名下。
  2017年1月24日,徐晓伟作为出售人(合同甲方),周萍忠、唐美华作为买受人(合同乙方),双方就涉案房屋签订一份编号为3083349的《上海市房地产买卖合同》,约定:徐晓伟以229万元的价格将涉案房屋转让给周萍忠、唐美华;双方确认于2017年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定:若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后,反悔不出售上述房地产,则甲方应按照合同约定总房价的20%向乙方支付违约金;甲方于双方办理该房地产交易过户手续当日将该房地产交付乙方。合同附件三“付款协议”约定:乙方于2017年1月2日支付甲方定金8万元,本合同签署后,该笔定金自动转为首付款的一部分;乙方于2017年1月26日前向甲方支付第二笔购房款54万元;乙方于2017年5月5日前向甲方支付第三笔购房款134万元;甲、乙双方至交易中心办理完该房地产的交易过户手续且取得以乙方为权利人的收件收据当日,乙方支付甲方第四笔购房款30万元;甲方将该房地产内户口迁出且甲、乙双方办妥交房及相关更名手续当日,乙方支付剩余购房款3万元。合同对户口迁移期限、交易税费负担等其他事宜亦作了约定。
  2017年4月12日,马丽萍以徐某1、徐某3、徐晓伟为被告,向一审法院提起诉讼,要求确认徐某1与徐晓伟就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。一审法院审理后,认定涉案房屋为马丽萍与徐某1夫妻共同财产,徐某1未经马丽萍同意而处分涉案房屋的行为侵犯了马丽萍的权利,遂于2017年7月25日作出(2017)沪0112民初9925号民事判决书,判决:徐某1与徐晓伟于2016年4月9日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的“上海市房地产买卖合同”无效。
  2017年8月9日,马丽萍的诉讼委托代理人周运柱通过电话及短信方式联系周萍忠、唐美华的儿媳,将(2017)沪0112民初9925号民事判决的相关情况告知周萍忠、唐美华,告知周萍忠、唐美华不得继续履行与徐晓伟之间的买卖合同。
  2017年8月25日,周萍忠、唐美华微信联系徐晓伟,周萍忠、唐美华在微信聊天记录中称“房子查封了…对方律师告诉我的”,徐晓伟告知周萍忠、唐美华涉案房屋并未查封,并对一审判决结果不服,提交了上诉状。徐晓伟与周萍忠、唐美华遂约定继续履行合同,共同办理过户手续。
  2017年9月4日,徐晓伟与周萍忠、唐美华共同至闵行区不动产交易中心办理涉案房屋产权过户手续。2017年9月7日,涉案房屋产权被转移登记至周萍忠、唐美华名下。
  徐晓伟因不服一审法院(2017)沪0112民初9925号民事判决书判决,提起上诉。上海市第一中级人民法院受理后进行审理,于2017年11月17日作出(2017)沪01民终12187号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。
  现马丽萍以诉称理由诉至一审法院。
  另查明,徐晓伟与周萍忠、唐美华一致确认涉案房屋真实交易价格是267万元。徐晓伟于2017年7月14日向周萍忠、唐美华交付了涉案房屋。周萍忠、唐美华表示其对房屋进行了装修并已入住。
  再查,周萍忠、唐美华于2017年1月2日向徐晓伟支付购房定金8万元,于1月25日两次支付购房款54万元、38万元、于5月3日支付购房款134万元,于7月7日支付购房款30万元,于9月16日支付购房款3万元,合计付款267万元。
  一审法院认为,本案争议焦点在于:徐晓伟与周萍忠、唐美华就涉案房屋签订的合同是否有效;对于涉案房屋之物权变动,周萍忠、唐美华是否善意取得。
  针对第一个争议焦点,一审法院认为:涉案房屋产权已由生效的法律文书认定为马丽萍与案外人徐某1共同共有,并且,徐晓伟与徐某1就涉案房屋产权过户而签订的买卖合同被生效判决确认为无效,表明案外人徐某1在未与马丽萍形成合意的情况下,无权单独将涉案房屋产权移转给徐晓伟,徐晓伟取得涉案房屋产权的途径不合法,其不是涉案房屋之合法权利人,其无权处分涉案房屋。
  徐晓伟对涉案房屋无处分权,其出售涉案房屋的行为侵害了马丽萍的合法权益。但,周萍忠、唐美华与徐晓伟签订合同时,涉案房屋产权登记显示权利人为徐晓伟,不动产登记具有公示公信力,周萍忠、唐美华有理由相信徐晓伟有权处分涉案房屋。现无证据证明在徐晓伟、周萍忠、唐美华签订合同前,周萍忠、唐美华明知徐晓伟不是涉案房屋真实权利人。因此,徐晓伟、周萍忠、唐美华签订买卖合同的过程中,周萍忠、唐美华不具有过错,是善意的缔约方。徐晓伟、周萍忠、唐美华之间签订的合同属于负担行为,不会直接发生不动产物权变动的效果。该合同的效力,不以处分人即徐晓伟对标的物是否享有所有权或处分权为要件,因此,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定,徐晓伟、周萍忠、唐美华就涉案房屋签订的合同应当有效。
  针对第二个争议焦点,一审法院认为:一审法院(2017)沪0112民初9925号民事判决书已确认徐某1与徐晓伟就涉案房屋而签订的买卖合同无效,涉案房屋产权为徐某1与马丽萍共同共有。马丽萍的委托诉讼代理人在得知此判决结果即通过电话方式告知了周萍忠、唐美华,并要求周、唐两人不得继续就涉案房屋与徐晓伟进行交易。虽然当时该民事判决书尚未生效,但周、唐两人在已知晓涉案房屋产权存在争议的情况下,理应保持谨慎态度,暂停履行与徐晓伟之间的买卖合同。然而,周、唐两人在与徐晓伟微信联系后,进一步知晓了涉案房屋存在产权争议并已由一审法院作出相关判决后,竟无视一审法院(2017)沪0112民初9925号民事判决,与徐晓伟办理了涉案房屋产权过户手续。徐晓伟将涉案房屋产权移转至周、唐名下,实施处分行为,但因其并无处分权,故其对涉案房屋的处分行为无效。周、唐两人在明知一审法院已作出判决的情况下,仍然与徐晓伟办理了产权变更登记手续,导致涉案房屋产权发生变动,侵害了马丽萍的合法权益。故在涉案不动产物权发生变动过程中,周、唐两人并非善意。基于此,周萍忠、唐美华取得涉案房屋产权亦缺乏法律依据,对涉案房屋不应享有物权。现马丽萍要求徐晓伟、周萍忠、唐美华将涉案产权恢复原登记的请求,于法有据,一审法院予以支持。
  徐晓伟与周萍忠、唐美华之间的合同有效,但不能发生涉案房屋产权变动的效果,在合同无法履行的情况下,周萍忠、唐美华可依据双方签订的买卖合同追究徐晓伟的违约责任。
  一审法院判决:一、徐晓伟、周萍忠、唐美华于判决生效之日起十日内共同办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记手续,将上述房屋产权恢复登记至徐晓伟名下;二、驳回马丽萍要求确认徐晓伟与周萍忠、唐美华签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为3083349)无效的诉讼请求。案件受理费减半收取计12,560元,财产保全费5,000元,合计17,560元,由徐晓伟负担8,780元、周萍忠、唐美华共同负担8,780元。
  二审中,双方当事人没有提交新证据。
  经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。
  本院认为,本案二审的争议焦点在于被上诉人徐晓伟将涉案房屋所有权转移登记至上诉人名下的行为能否发生物权变动的效力。上诉人主张其系善意买受方,故依法已经取得涉案房屋所有权;被上诉人马丽萍则认为上诉人在房屋物权转移登记过程中并非善意,故其并未取得涉案房屋的所有权。对此,本院认为,前案生效判决已经确认涉案房屋为案外人徐某1与被上诉人马丽萍共同共有,徐某1与被上诉人徐晓伟就涉案房屋签订的买卖合同亦无效,故被上诉人徐晓伟将涉案房屋出售给上诉人的行为应系无权处分。现上诉人主张善意取得,依据物权法的规定,其作为买受方应符合在完成不动产物权转移登记之时为善意的条件。而根据查明的事实,上诉人在与被上诉人徐晓伟签署买卖合同中虽无过错,属于善意的缔约方,但之后,其在明确知晓前案一审判决结果的情况下并未暂停交易,而是与被上诉人徐晓伟继续办理房屋过户手续。即便其当时主观上并非故意,亦属重大过失。一审法院据此认定上诉人在涉案房屋物权变动过程中并非善意,并无不当,本院予以认同。由此,本院认为,上诉人并不符合善意取得不动产物权的法定条件,涉案房屋物权虽已转移登记至上诉人名下,但并不能产生物权变动的效力。被上诉人马丽萍要求上诉人及被上诉人徐晓伟将涉案房屋恢复至原登记状态,于法有据,本院予以支持。至于上诉人与被上诉人徐晓伟之间房屋买卖合同无法履行的违约责任,上诉人可以另行主张。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币25,120元,由上诉人周萍忠、唐美华负担。
  本判决为终审判决。

审判长 毛 焱
审判员 蒋庆琨
审判员 娄 永
二〇一八年十一月二十六日
书记员 曹晓璐

附:相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……
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