二手房买卖，律师可以做哪些事务？

二手房买卖，律师可以做哪些事务？周运柱律师回答说：

一、交易前：尽职调查，排查风险（最核心）

1. 核查房屋权属调取不动产登记信息，确认产权人、共有情况（夫妻共有）、是否存在抵押、查封、冻结、预告登记、居住权，有没有历史产权纠纷。

2. 核查房屋隐性负担户口是否占用、有无长期租赁合同（买卖不破租赁）、物业费 / 水电燃气 / 维修基金欠费、是否存在违建。

3. 核验卖方身份核对身份证、婚姻证明，确认所有产权人都同意出售；防止无权处分、冒名卖房。

4. 交易方案咨询购房资格、税费测算（个税、契税、增值税）、贷款方案、资金监管安排，提醒限购、限售政策风险。

二、合同阶段：起草、审核、谈判

1. 审核 / 修改二手房买卖合同（网签合同 + 补充协议），补充协议是重中之重：

• 明确付款节点、交房时间、户口迁出时限与违约金

• 房屋质量瑕疵、家具家电留存清单

• 贷款失败、无法过户、房屋被查封等情形下的解约、退款、违约责任

• 规避格式合同漏洞

2. 参与买卖双方谈判，对风险条款提出修改意见；必要时起草完整交易合同。

3. 解释合同法律后果，提示口头承诺必须落实到书面。

三、交易履约阶段：全程跟进，把控节点

1. 指导资金安排，讲解资金监管的法律意义，提醒不要直接大额转账给卖方个人账户。

2. 陪同 / 指导办理网签、贷款面签、过户材料准备，审查提交资料合法性。

3. 履约催告：逾期付款、逾期迁出户口、逾期交房时，发律师函催告，固定违约证据。

4. 交房验收把关：指导验房、核对欠费、交接钥匙，留存交接文件。

四、发生争议时：纠纷处理

1. 协商调解：代表你和对方协商，争取和解。

2. 发律师函，施压并固定证据。

3. 诉讼 / 仲裁：立案、财产保全（防止房子被查封转移）、开庭、强制执行。 常见纠纷：卖方涨价毁约、户口迟迟不迁出、房屋隐藏质量问题、抵押无法解押、贷款办不成引发违约。

五、可选增值服务

• 全程陪签：签约现场在场，当场核验证件、见证签署，防止欺诈

• 出具《法律尽职调查报告》，书面列明房屋全部风险

• 代为保管交易资料，留存全套证据链

• 咨询中介合同风险，防范中介违规承诺、吃差价