公房承租人去世，拆迁补偿怎么继承分割？

公房承租人去世，拆迁补偿怎么继承分割？

周运柱律师回答：

公房不是遗产，承租权不能继承；承租人 “死在征收前” 和 “死在征收后”，结果完全不一样。

一、先看时间点：承租人什么时候去世？

情形 A：承租人 在征收决定公告前就去世了

• 法律地位：征收启动时，已经没有合法承租人。

• 补偿性质：补偿款 ≠ 承租人遗产，不能按遗嘱 / 法定继承直接分给他的继承人。

• 钱归谁：归 “同住人”；没有同住人，再在户籍在册成年人间合理分割。

• 遗嘱：承租人写遗嘱说 “动迁款归某子女”——无效，因为公房不是他的财产。

情形 B：承租人 在征收决定公告后、签协议前后去世

• 法律地位：征收决定一出，承租权已经转化为动迁利益（财产权）。

• 补偿性质：属于承租人的那部分补偿，是遗产，可以继承。

• 钱怎么分：

1. 先把补偿款在承租人 + 同住人之间按动迁规则分好；

2. 承租人那一份，由他的法定继承人（配偶、子女、父母）继承。

二、“同住人” 怎么认定

上海 71 号令第 51 条：同住人三条件必须同时满足：

1. 户口在公房内（本市常住户口）；

2. 实际居住满 1 年以上（征收前）；

3. 他处无福利房（商品房不算福利房）。

常见视同同住人（可放宽）：

• 因结婚入户、住满 5 年的配偶；

• 知青 / 支内回沪、户口在、实际居住、无福利房；

• 服兵役、读书、服刑户口迁出，他处无房；

• 本处出生、户口在、实际居住的子女。

空挂户口（有户口、不居住）≠ 同住人，原则上没份。

三、承租人去世、有同住人时怎么分？

1）征收前去世，已变更新承租人

• 新承租人 + 同住人 共同共有全部补偿（价值补偿、补贴、奖励）。

• 一般：价值补偿部分均分；搬家费、过渡费归实际居住人。

• 原承租人的继承人（不在册、不同住）：一般没份。

2）征收前去世，没变更承租人、有同住人

• 补偿利益归同住人共有；

• 原承租人的非同住子女：不能继承，不能分。

3）征收后去世，有同住人

• 先按 “承租人与同住人共有” 分割；

• 承租人份额作为遗产，由配偶、子女、父母法定继承；

• 同住人份额归同住人，不参与继承。

四、承租人去世、无同住人时怎么分？

条件：公房内没有一个人符合同住人三条件（全是空挂 / 他处有福利房）。

上海高院口径：

• 补偿款不在所有继承人里平分；

• 只在户籍在册的成年人之间合理分割；

• 不在册的子女、兄弟姐妹：一般没份。

法院常见分法：

• 全部在册成年人均分；

• 或按居住贡献、户口长短、房屋来源微调。

五、哪些人基本分不到？

• 承租人的子女：不在册、不同住；

• 空挂户口：有户口、从未居住 / 不满 1 年；

• 享受过福利分房、 公房动迁；

• 兄弟姐妹、旁系亲属（除非是在册 + 同住）。

六、实务建议

1. 先确认死亡时间 vs 征收公告日；

2. 列出所有在册人员：户口、居住时长、他处福利房；

3. 先筛出同住人；

4. 有同住人：利益归同住人；承租人死后份额走继承；

5. 无同住人：利益在在册成年人之间分割；

6. 遗嘱：对公房动迁款基本无效。