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房地产与动迁款分割

上海成功律师网时间:2019-11-10阅读:

房产及动拆迁款分割律师服务
动迁款纠纷是周律师非常擅长的领域。
本律师团队长期代理了大量动迁款纠纷,在本领域颇有知名度。
在近些年主要办理了黄浦区大量的拆迁比如:城隍庙、豫园地块、老西门地块、小南门地块、乔家路、永年路、白渡路地块。除此之外还有长宁区天山路地块、杨浦区及虹口、普陀区大量的拆迁安置纠纷。
 
尤其在公房拆迁款分割、承租人去世、承租人认定及变更、公房拆迁款分割及继承、离婚混合复杂的法律关系中取得大量的骄人成绩。
 
拆迁利益分割同住人权利争议纠纷
宅基地拆迁利益拆迁款分割争议纠纷(主要涉及浦东、闵行、奉贤区的)
·         上海二手房买卖、动迁安置房买卖合同纠纷
·         上海公房及宅基地拆迁利益分割
·         上海及昆山、嘉善的商品房买卖
·         公房使用权及承租权纠纷
·         商铺及个人房产的房屋租赁
·         房屋居间纠纷
·         房屋权属及房产确权
·         排除妨害及房产腾退纠纷
 
上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答 
沪高法民一[2004]3号
第一部分
国有土地上的公房拆迁补偿款分割问题

    一、本《解答》所指的国有土地上的公房范围如何界定?
答:本《解答》仅适用于国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋,包括直管公房、系统公房等。但单位分配住房时与职工有特别约定的,按约定处理。
    二、因公有房屋动拆迁货币补偿款的分割而发生的纠纷,哪些人员应当作为当事人参加诉讼?
答:在涉及公有房屋拆迁货币补偿款的纠纷中,一个或数个居住人(以下简称“同住人”)、有权分得拆迁补偿款的其他人起诉的,法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人,不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的,法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人,其在诉讼中的相关事宜,根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。
    三、同住人需要符合哪些条件?
答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。
    四、在公房内居住的未成年人问题如何解决?
答:对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的,一般可认定为属于帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此,在这种情况下,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。
当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的,依约定处理。
    五、除前述条款列举的以外,还有哪些人员可被视为同住人?
答:(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的,一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人,也视为同住人:
1、具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;
2、一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;
3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住,他处也未取得福利性房屋的;
4、房屋拆迁的,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。
(二)有下列情形之一的人,不能被视为同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款:
1、将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
    六、相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安置达成协议,现一方反悔,如何处理?
答:相关利害人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的,或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的,如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示,既不违法,也不损害社会公共利益的,应认可该承诺或协议的效力。
    七、承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款,是用于购房还是予以分割意见不一时,法院应如何判决?
答:房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房,但是有下列情况之一的,也可以支持当事人分割货币补偿款的要求:
1、承租人与同住人之间,同住人与同住人之间矛盾特别尖锐,无法继续共同生活的;
2、分割不致于造成当事人居住困难,或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。
    八、拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的,当事人是否还可以要求分割货币补偿款?
答:当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的,法院在审理时,可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋;当事人对公有居住房屋所拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割,意见不一的,法院在审理时,应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款,确实无法在市场购得房屋,保证正常生活的,可不予分割。
    九、公有居住房屋拆迁补偿款,在承租人、同住人之间如何分配?
答:承租人、同住人之间,一般遵循一人一份,均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外:
(一)有下列情况之一的,可以酌情多分;
1、承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所
得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;
2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;
3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
(二)属于本市两处以上公房承租人的,其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
    十、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割?
答:自然人承租的被拆迁公房,租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的,该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。
个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。
被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的,如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的,则对居住补偿部分,承租人和同住人可以共同分割;对非居住补偿部分,利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的,则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的,利用该房屋进行经营的承租人或同住人,就整个补偿款可以适当多分,具体份额由人民法院酌定。
    以上情况,当事人另有约定的从其约定。
    十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费,应按什么原则处理?
答:本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时,根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定,以及上海有关拆迁单位的实际操作,被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外,拆迁公有居住房屋的,被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的,被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中,搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费,应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费,一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
第二部分
国有土地上私有房屋的拆迁补偿款分割问题

十二、国有土地上私有房屋的拆迁补偿款如何分割?
答:因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割,一般归所有人。实际居住人的安置问题,按照本市有关政策处理。
通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后,所得到的货币补偿款,一般应归出资人所有。
售后公房在性质上属于私有房屋,应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。
第三部分
集体土地上私有房屋的拆迁补偿问题

    十三、集体土地上私有房屋的拆迁补偿款,如何确认权利人?
答: 农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款,由房屋所有权人均等分割。
房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题,参照本《解答》第一部分关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员,建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的,或则以自己的劳动作为建房的劳动投入的,可认定为共同所有权人。
第四部分其他问题
    十四、《解答》关于承租人,同住人等权利义务的界定,是否作为拆迁人进行拆迁安置补偿的标准对待?
答:本《解答》仅调整承租人、同住人等取得拆迁补偿款以后,权利人相互之间对如何分割该款项产生的纠纷。
拆迁人与被拆迁人之间的安置补偿关系、补偿标准等问题应受国务院《城市房屋拆迁管理条例》及本市的相关房屋拆迁规定的调整,不属于本《解答》调整的范围。
    十五、本《解答》在审理案件时如何适用?
答:本《解答》下发前已经生效的案件,不再适用本《解答》。
鉴于相关规定以及本《解答》内容都好比较原则的现实情况,各法院民事法官在适用本《解答》意见处理案件时,对本《解答》尚未考虑周全的特殊情况,可以根据案件的具体情况酌情确定和调整当事人的拆迁补偿款份额。
 律师提醒:从上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答来看,相关利害人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的,或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的,如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示,既不违法,也不损害社会公共利益的,应认可该承诺或协议的效力。
 
上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述
民一庭调研与参考[2014]11号
为了规范公有住房(以下简称“公房”)居住权案件的审理,高院民一庭召开了公房居住权纠纷研讨会。全市法院房地产审判庭庭长、审判人员等近三十余人参加会议,与会人员围绕公房居住权的法律性质、判断标准、涉公房居住权纠纷的审判思路、处理原则以及审判实践中的疑难问题进行深入研讨。现将本次研讨会的内容综述如下:
一、公房居住权的法律性质
倾向性意见认为:公房居住权不是一种物权。从理论上讲,居住权来源于罗马法的人役权,是指居住权人对他人住房及其附着物享有占有、使用的权利。居住权虽曾在《物权法(草案)》中出现,但在最后审议时被删除。基于《物权法》第五条:“物权的种类和内容,由法律规定”所确立的物权法定原则,在法律未规定居住权的情况下,不应创设物权性质的居住权。故审判实践中以“共有权纠纷”、“用益物权纠纷”作为纠纷的案由不妥。当事人以享有或不享有公房居住权为由,提出迁出、入住等诉请的,可根据纠纷性质确定为“排除妨害纠纷”等案由。
公房居住权是我国特有的公房制度的产物,实践中公房居住权通常用来指称承租人及其共同居住人(以下简称“同住人”)对公房所享有的相关权益。公房居住权属于公房使用权的范畴,与源自罗马法中人役权的居住权并非同一概念。公房承租人与同住人是共同承租公房,二者对公房共同享有占有、使用、收益、有限处分等权益,同住人的合法居住权益依法应予保护。
二、公房居住权纠纷的审判思路
1.公房居住权判断标准的把握
倾向性意见认为:居住权主体就是承租人和同住人,同住人享有相应的公房居住权。公房居住权纠纷案件的实质,就是如何确定同住人。关于同住人的界定,原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定:“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。”2011年市政府发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”
审判实践中对同住人的认定,应结合上述意见、实施细则的规定作出认定。凡是符合上述规定的人员即应认定为同住人。对因特殊情况与上述规定标准不符,又实际应予认定的,则应结合其他因素如公有住房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断。高院民一庭在2004(印发的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,对此所作解答可参考适用。
2.公房居住权纠纷的处理原则
倾向性意见认为:在处理公房居住权纠纷时,首先要关注公房制度发展的历史背景和现实。公房是特定历史时期,国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策,其出发点是解决人有所居的社会居住问题。随着住房市场化的启动,公房使用权的财产属性日益突出,不仅可以通过房改政策将公房购为私房,也可以依规定转租、差价换房,符合条件的还可以转让,来确定实现其价值。尽管公房使用权兼有保障居住、财产价值的双重性,但房屋居住问题,仍是我国当前民生问题较为重要的内容之一,从我国不断加大对廉租房等保障性住房投入的事实,即可管中窥豹,因此,公房居住保障功能的保护应优于其财产价值属性的保护
其次,处理公房居住权纠纷时,应审慎、充分考量案件相关的因素。由于公房居住权的判断较为复杂,其中既有判断标准不甚明晰的原因,又有管理制度不完善的原因,还有当事人居住、户口、身份等情况变化导致事实繁杂的原因,而此类案件的处理往往涉及当事人的居住保障问题,因此,法官应尽量能动审查案件的相关事实,平衡好财产权益与居住保障的冲突,确保案件处理的法律效果与社会效果的统一。
再次,要从审执兼顾的角度出发充分考虑判决的可执行问题,要重视公房面积通常较小,当事人经济和居住条件相对较差等现实困难,尤其要关注支持当事人入住可能引发矛盾激化的问题,稳妥处理纠纷。
3.居住权益实现方式的把握
倾向性意见认为:经审理当事人一方确享有公房居住权,但目前实际未入住的,其诉请要求入住,且讼争公房适宜当事人分开居住使用,不存在居住困难、矛盾激化等情况的,可以支持当事人排除妨碍、实际入住
对于当事人享有公房居住权,但目前实际未入住,且双方不适合共同居住的,如存在当事人之间矛盾较为激化、公房居住面积畸小、不宜共同居住等实际入住困难的,应引导当事人变更请求,原则上以货币补偿等形式解决一方在外居住保障的问题。若相对方确无力支付货币补偿款的,可以通过补偿在外一方部分租房费用的形式,实现分开居住。租房费用应综合考虑公房面积、所在地段、户内人员数量以及权利共享情况等因素确定。
三、几种具体情形的把握
1.公房原始受配人的身份对公房居住权的判断影响
公房承租时,房屋调配单一般载明公房的受配人。若原始受配人长期不居住在系争公房,是否丧失公房居住权?
倾向性意见认为:对于原始受配人,一般不轻易认定其公房居住权利的丧失。但对于原始受配人长期不实际居住系争公房的情况,应结合具体情况分析,如因家庭矛盾、居住困难、服兵役、服刑等原因,长期不实际居住的,不能就此认定其丧失系争公房的居住权益;如登记为承租人的原始受配人,在其承租人身份未丧失前,一般而言,其居住权也不丧失;但是,如原始受配人在他处获得福利公房且该处房屋居住也不困难的,或明确表示放弃权利等情况的,可认定其丧失公房居住权。
2.迁入户口对居住权的判断影响
当事人仅迁入户口并未实际居住,是否可以确认其享有居住权?
倾向性意见认为:仅迁入户口并未实际居住(因居住困难等原因在外居住的除外),一般不应认定其享有居住权益。
在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准,而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑,予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入系争公房,并允许其在公房内居住,可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权,但入住人为未成年人,或双方另有约定的除外。
除回沪知青子女等按政策回沪人员外,承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的,一般可认定为属于帮助性质,如允许他人子女为上学之便,将户口迁于公房,一般不应确认他人子女为同住人。
承租人和共同居住人明确承诺给予有血缘关系的户外人员公房居住权的,原则上可按照该承诺,确认该人为同住人。
3.他处有房对公房居住权的判断影响
根据《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条的规定,如果当事人“他处有房”且居住不困难,则其不能认定为“共同居住人”,一般也不能在系争公房内享有居住权益。关键问题是,这里的“他处有房”是仅指福利分房(增配除外),还是包括了自行购买的私有产权房?
多数意见认为:应限定在福利分房,但曾经在他处享受过公房动迁补偿,未将补偿款用于购房的,或者获得其他住房福利补偿的,达到标准的,也应视为“他处有房”。理由主要有两点:第一,《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,在涉及公房拆迁中的共同居住人认定时,对“他处有房”的解释,限定为福利性分房(增配除外),虽然公房居住权与公房拆迁补偿纠纷不同,但二者在本质上都涉及福利政策享受的限制标准问题,根据同类问题同样对待的原则,在公房居住权认定时,“他处有房”应仅指福利分房。第二,从现实角度考虑,公房在具有居住保障功能的同时,还具有较强的财产属性。如果以在他处拥有私房为由,剥夺其在公房中原本享有的权益,实际上是以当事人的现实居住条件为标准来判断权益享有或丧失,这样不仅会遏制公房同住人在外勤勉购房的动力,还会在现实中造成明显的不公,例如当事人虽经济条件较好但未另购私房的,或者在诉讼前、诉讼中又将私房处分掉的,则其仍在公房享有居住权益,与前面所述情形形成明显不合理的反差。
少数意见认为:“他处有房”无须区分性质,无论是有福利房,还是商品房,均构成“他处有房”。理由是公房主要功能为居住保障,如果部分当事人在外拥有私房,则说明其不再需要居住保障,否则会损害其他同住人的居住权益,导致本已居住条件紧张的现状更为困难。我们倾向于多数意见。
4.婚姻、亲属关系变化对公房居住权的影响基于婚姻、亲属关系的变化,是否可以径行确认其享有居住权?
倾向性意见认为:《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条在确定“共同居住人”概念时,对居住年限、他处有房等作了限制,同时明确“结婚、出生可以不受上述条件的限制”。该规定并不是说,所有在系争公房内结婚、出生的人,都不受上述限制,而是要根据现实情况具体而定。
理论上讲,即使存在夫妻关系,以及父子、母女等直系亲属关系,也只能说明当事人之间存在家庭成员或亲属关系,一方并不当然享有另一方承租或居住公房的居住权益。公房承租人或同住人的家庭成员或亲属是否享有公房居住权,应根据租赁房的来源、居住的历史演变状况、他处房屋的取得情况、家庭成员的权利义务、婚姻关系存续时间长短、亲属关系的变更等综合因素来认定
拆迁新政的背景及内容 上海市的拆迁政策体系以2001年实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称111号令)1为基础,核心是补偿对象由房屋居住人口变为被拆迁房屋,即由“数人头”变为“数砖头”。由于拆迁行为的复杂性,111号令在实施中产生了一些问题: 一是“砖头”与“人头”并行。部分基地按“数砖头”难以满足补偿需求,2005年市房屋土地资源管理局颁布《关于印发<关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见>的通知》2,2006年市政府颁布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置对象认定办法》(以下简称61号令)3,不少基地重新引入“人头”因素,造成二者并存。 二是补偿与房价脱节。根据111号令,货币补偿主要依据被拆迁房屋的市场评估单价和建筑面积。但在实施过程中,因房价涨幅远远超过GDP及户均家庭可支配收入增幅,造成补偿数额与市场房价严重脱节。 三是工期与预期冲突。一方面,市政建设及城区开发使拆迁任务愈加紧迫。另一方面,被拆迁人不愿及时搬迁,以期获得更高利益,拆迁单位往往不堪重负,拆迁进程缓慢,双方矛盾对立。 鉴于上述情况,市住房保障和房屋管理局通过调研,于2009年和2010年分别下发《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见(征求意见稿)》和《关于印发<上海市房屋拆迁工作人员管理办法>的通知》,构成了“拆迁新政”。根据新政,居住房屋拆迁补偿安置以被拆除房屋市场评估价为基础,增加套型面积补贴和价格补贴,并折算为货币补偿金额,被拆迁人可选择货币安置或就近、异地等安置方式。 (一)居住房屋拆迁补偿安置计算公式 1、私有居住房屋价值补贴=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。 2、公有居住房屋价值补贴=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴。 评估价格=被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。如评估单价低于评估均价,按评估均价计算。 评估均价=被拆迁范围内所有被拆除房屋的评估总价÷被拆迁范围内居住房屋总建筑面积。 套型面积补贴=评估均价×补贴面积。针对旧改地块旧式里弄房屋、简屋等普遍不独立成套的现状,按照满足基本使用功能的原则,增加套型面积补贴,每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。 价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。针对给予评估价格和套型面积补贴后仍难以安置居住的情况,补贴系数不超过0.3。
(二)居住困难户的补偿安置办法 对被拆迁房屋实际居住人口多,人均居住面积小,通过价值补偿仍不能解决居住困难的人,给予居住困难补贴。享受该补贴后,该户被视为已享受住房保障。
 1、居住困难户的标准,补偿安置后的房屋折算面积按安置对象计算人均建筑面积不足22平方米。 补偿安置后的房屋折算面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。安置对象参照住房保障管理办法明确的申请条件和审核办法确定。异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为准。
2、具体居住困难户货币补贴的计算公式 居住困难户货币补贴=异地配套商品房单价×安置对象人数×22平方米/人-被拆除居住房屋价值补偿款。 (三)购买安置房源 被拆迁人、承租人可购买拆迁单位提供的安置房源,实行价值标准房屋调换的,按被拆除房屋的货币补偿金额与安置房屋的总价结算差价。 二、新政对审判实践的影响 新政实施前,法院审理拆迁款分割纠纷时主要依据高院于2004年制定的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称高院解答)。根据解答,公房拆迁款应遵循一人一份、均等分割的原则。私房拆迁款原则上归私房产权人所有,产权人应保障共同居住人的居住使用权,产权人拒绝安置时,上述人员可请求分割拆迁款。新政实施后,安置对象的认定、补偿款的分割、配套商品房的额度等成为司法难点,表现为: 一是安置人员认定难。新政实施后,拆迁单位不再明确安置对象,涉讼时由法院认定安置对象。由于涉案人员多,结构复杂(如私房拆迁中就存在居住产权人、非居住产权人、非产权居住人等情形),如何平衡利益成为难点。 二是家庭矛盾化解难。由于当事人之间存在亲属关系,款项分割过程中长期形成的家庭矛盾集中爆发,并引发老年人赡养、未成年人抚养、遗产分割等一系列问题。 三是产权归属查明难。围绕房屋的权属、来源、份额、实际居住等争议日渐突出。其中家庭成员出资状况缺乏证据,仅凭口头陈述难以确信;家庭协议形式不规范,效力存疑;拆迁距今时间久远,居住情况无法核实,上述问题均导致了涉案事实难以查明。 四是购房额度分配难。新政对配套商品房购买未作具体规定,实践中各基地采取不同操作办法,当事人实际取得的购房额度与基地口径亦有差异,且配套商品房购买价远低于市场价,利益分配矛盾突出。 五是统一适用法律难。新政虽然明确了拆迁款的计算方式,但实践中拆迁单位还是会考虑人口及户籍因素。此外,拆迁人员或理解政策不一,或掌握尺度差异,也导致此类案件难以做到适法统一。
三、审理原则和化解对策 (一)纠纷处理的原则 根据市高院的综述,处理此类纠纷时应体现补偿与安置兼顾、公平和合理结合的原则:1、明确补偿安置对象;2、确保产权人的房屋价值得以补偿;3、安置对象所获得安置面积或补偿款应以最低补偿标准为底线;4、产权与居住权尽量合一。 (二)具体化解对策 1、了解拆迁人意见,引导参加诉讼 为查明安置对象、具体款项计算、配套商品房额度等事实,往往需要向拆迁单位调查取证,但有些单位对相关资料不愿提供,或在复印件上拒绝盖章证明,增加了审理难度。故审理中可追加拆迁单位为当事人参加诉讼,以了解拆迁的背景和过程,以及拆迁单位确定、发放款项时的考量,有利于尽快查明事实,把握裁量尺度。 2、衔接特别程序,确认家庭协议 有些家庭内部虽就补偿款处理形成过协议,但往往涉及老人赡养、遗产分割等一揽子问题,审理中既要分割款项,又要对协议诸多问题进行认定,影响了审理效率。今年起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》4增加了确认调解协议的特别程序,可引导当事人就协议内容向调解组织申请调解,之后再共同向法院提出确认该调解协议,既尊重了当事人意愿,也可减少诉讼成本。 3、完善协议内容,衔接配套政策 在拆迁协议中明确奖励补贴费用的发放原因、对象、种类、数额及计算标准,明确被拆迁户可购配套商品房面积、套数的依据,使补偿依据更加透明,也避免法院行使自由裁量权时可能失当。同时,将拆迁安置政策与申请廉租房,经济适用房等政策配套衔接,整合社会资源。
 四、具体问题的分析 (一)安置对象的认定 1、公房安置对象为承租人和同住人 公房租赁具有福利性质,是职工工资的组成形式,提供给职工家庭使用5,承租人和同住人均为安置对象。承租人以《租用公房凭证》为准。同住人包含下列情形:
 (1)高院解答规定的同住人标准。①在拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因结婚而居住在被拆迁房屋内,不受居住一年的限制。②在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚已在被拆迁房屋内居住的。③在被拆迁房屋有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等在外借房居住,他处也无公有住房的。④因服兵役、读大学等原因,户籍迁出被拆迁房屋,在本市无他处常住住房的。
 (2)61号令之规定。①截至拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋有本市常住户口连续满一年,在本市无其他住房(或有其他住房但居住困难),且居住在被拆迁房屋内的人员,可认定为安置对象。②在被拆迁房屋有本市常住户口未满一年并居住在内,在本市无其他住房(或虽有其他住房但居住困难),且符合相关特殊情况的,可认定为安置对象。③不具有拆迁范围内的本市常住户口,在本市无其他住房(或有其他住房但居住困难),且符合相关特殊情况的,可认定为安置对象。
 (3)2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定。共同居住人是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 上述规定对同住人的标准基本一致,需要注意的是,高院解答中 “他处有房”是指原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房、公房被拆迁后所得的安置房(包括自己部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房。
 2、私房存在居住产权人、非居住产权人和非产权居住人 (1)产权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人居住在被拆迁房屋内,属于安置对象;非居住产权人享有被拆迁房屋所有权,有权取得拆迁补偿款。
(2)非产权居住人分为两类,一类是该户被认定为居住困难户,以有关部门确认的安置对象为准;另一类是该户未被认定为居住困难户,根据高院综述,是否属于安置对象应结合私房性质认定:
 ①一次售后公房(承租人购买公房后未再进行转卖)。这类房屋不能完全按私房标准处理,同住人仍然享有原先权利。认定时既要参照61号令,还要适当保障非产权居住人的居住权益6。购买公有住房时的同住人标准,应依照市房屋土地资源管理局对该问题的答复7,即该房内有常住户口,实际居住三年以上(特殊情况除外),他处无住房或他处虽有住房但居住困难的人。
②老私房(住房商品化前历史遗留下来的私房),这类房屋时间较久,历经数代人,居住人员较多,补偿安置中不完全“数砖头”,会适当考虑人员因素,处理时要适当保障非产权居住人的利益。
 ③商品房(住房商品化后通过市场购买取得的房屋),这类房屋一般不牵涉非产权居住人,拆迁时产权人获得补偿款,无需考虑安置对象问题。一次售后公房再次转让后也归为此类。
(二)公有居住房屋价值补偿款的分割原则 根据高院解答,承租人、同住人之间应遵循一人一份,均等分割的原则取得补偿款。年老体弱、缺乏经济来源、且均分无法保障其居住权益的、或者取得公房承租权时支付过对价的,可酌情多分。
 (三)私有居住房屋价值补偿款的分割原则 1、居住产权人取得房屋价值补偿款范围。居住产权人对全部房屋价值补偿款(评估价格+套型面积补贴+价格补贴)要求分割,居住产权人为二人以上的,原则上按照产权比例进行分割。
 2、非居住产权人取得房屋价值补偿款的范围。目前存在不同意见,一是认为非居住产权人可对包括评估价格、套型面积补贴、价格补贴在内的全部房屋价值补偿款要求分割,但剩余款项应保障其余安置对象的最低安置标准,否则应在保障最低安置标准后再分割。
二是认为套型面积补贴和价格补贴是为了保障居住产权人的居住权而在价值补偿上的增加,这两部分利益原则上可由居住产权人获得,并用于安置实际居住人。但如果被拆迁房屋面积小,产权人较多,导致部分产权人客观上无法居住其中,其他处又无住房或居住困难的,这部分产权人仍可就其他两类补贴要求分割。
三是认为非居住产权人可对评估价格和套型面积补贴进行分割,价格补贴给予居住产权人,用于安置实际居住人。笔者认为,根据评估价格、套型面积补贴和价格补贴的确定办法,后两类补贴主要为满足房屋基本使用功能及实际安置的需要,故第二种意见似乎更符合新政目的。
 3、非产权居住人的利益范围。非产权居住人的拆迁利益对应于其在原房屋内的权利,原则上仍为居住利益,标准一般不低于本市最低居住保障标准。
 (四)不属于安置对象又被考虑的人员 根据高院综述,原则上应尊重拆迁单位的意思表示。但拆迁单位不明确意见时应区分两种情况,一是与公房承租人、同住人或私房产权人具有家庭关系的人员,可适当考虑其动迁利益。二是无亲属关系仅将户口空挂的人员,其无权获得动迁利益。在数额上,可在保障安置对象利益后,综合该类人员与安置对象的关系、居住状况、实际贡献、他处房屋等因素,酌情分配其应得款项(如完全由该类人员取得,则其与安置对象或将取得同等利益;如完全由安置对象取得,则忽视前述人员的因素,因此完全有哪一方分得均有失公平)。 如戴某系公房承租人,该户在册户籍为戴某、刘乙及刘甲、张某,戴某为刘甲、刘乙之母,刘甲与张某系夫妻。该房动迁后戴某取得拆迁款150万元并购买两套配套商品房。刘甲与张某认为其系同住人,要求分割动迁利益。法院认为二人已享受过福利分房,不属于安置对象,判决驳回其诉请。二审中拆迁单位表示,在购置配套商品房时将二人作为考虑对象,现该户购买面积大于基地额度。二审法院结合户籍情况、人员结构及配套商品房额度等酌情确定刘甲与张某分得动迁款30万元。
(五)不符合条件但已被认定为居住困难户 审理中如发现,已被有关部门认定为居住困难户的家庭中,部分人员系空挂户籍,甚至他处享受过福利分房或动迁安置。此时如何处理存在不同意见:一是认为既然相关部门已认定居住困难户,则应按最低居住标准安置,不考虑空挂户籍或他处有房情况。二是认为该类人员不符合安置条件,只能酌情分得补偿款。三是认为如果该类人员享受过其他福利分房或动迁安置,适用第二种意见,反之适用第一种意见。笔者认同第一种意见,鉴于该户已被认定为居住困难户,上述人员的因素已被考虑,如再重新认定将打破原有的分配格局,引发新的矛盾。
 (六)配套商品房的购买主体 就公房而言,承租人、同住人均有权购买配套商品房。就私房而言,原则上非居住产权人、居住产权人有权购买配套商品房,如果配套商品房无法满足全部产权人,应优先考虑居住产权人的安置需求。至于非产权居住人,高院综述确定其在原房屋中享有的是居住权,在配套商品房内亦主要体现为居住权。如权利受损,可主张产权人保障居住或以货币形式实现居住权。
 (七)配套商品房的价值 公房拆迁中,承租人购买配套商品房后,若同住人要求分割,其价值究竟按购买价还是以市场价存在争议。笔者认为,当承租人选择取得货币补偿时,所得货币系最终利益;当承租人选择购买配套商品房时,因配套商品房的购买价低于市场价,若仅按购买价确定价值将对分割时取得货币一方不公。故可将配套商品房进行市价评估,根据购买价与市场价的比值,合理的得出货币金额后再行分割。
(八)空挂户籍人对配套商品房的利益 被拆迁户购买配套商品房的额度往往依据人员结构与在册户籍,大多超出规定标准。由于在册户籍包含空挂户籍,空挂户籍人对配套商品房能否主张权利存在争议。对此原则上应尊重拆迁单位的意思表示,如其考虑空挂户籍因素,则就此所产生的利益可在空挂户籍人与安置对象之间合理分配。如空挂户籍人享受过其他福利分房或动迁安置,还可酌情减少其利益。
 (九)奖励、补贴款项的分割 对有指向补贴,由所指向的对象取得。如搬家补助费给搬迁人,期房过渡费给取得期房人,家用设施移装费给设施所有人,无证经营补贴给经营人,签约鼓励奖按居民签约率发放,面积奖给房屋价值补偿款的分配对象,自行购房奖给选择自行购房的人。对无指向补贴,首先应满足安置对象的最低保障标准,有余额则在有权分得补偿款的对象中分割。