借名买房，实际出资人起诉确权，法院一般审查哪些事实？周运柱律师回答说：

法院审查核心主线（《民法典物权编解释（一）》第 2 条）

登记只是权利推定，原告（实际出资人）要证明：登记簿记载和真实权利状态不符，自己是真实权利人；举证责任在原告，证明标准是高度可能性 。 审查按顺序分为：借名合意 → 出资事实 → 占有、保管、行使权利 → 借名原因与合同效力 → 有没有第三人权利障碍（抵押、查封、善意取得）五大块。

一、优先审查：是否存在【借名买房合意】（最重要、最难证明）

亲属之间（父母子女、兄弟姐妹），法院不会单凭出资直接推定借名合意，优先推定赠与、借款。

1. 有没有书面借名 / 代持协议、补充协议；条款是否写明：借名原因、房屋实际归借名人、出名人仅代持、满足条件配合过户、房款由借名人承担。

2. 无书面协议时，审查间接证据：聊天记录、录音、微信 / 短信、证人证言、双方过往沟通内容，看有没有一致认可 “只是挂名、房子是出资人的”。

3. 双方各自的解释：登记人抗辩是赠与、借款、合伙、代垫款、委托理财的，法院会审查该解释是否合理、有没有对应证据支撑。

4. 购房时双方的经济条件、购房动机：为什么要借用对方名字。

二、审查：出资与还贷事实（你前面关心的出资证明）

出资只是必要条件，不是充分条件：

1. 首付、定金、税费、维修基金、中介费是谁账户转出、谁支付；转账备注、流水闭环，区分：是购房出资、借款、赠与、代垫。

2. 按揭贷款：还款卡是谁控制、每月月供是谁实际转入、谁承担还贷责任；贷款合同是谁作为借款人（银行合同主体）。

3. 资金来源：原告资金从哪来，有没有对应的资产变现记录；登记人当时有没有能力自行购房。

4. 重点区分：转账 ≠ 购房出资。比如父母转给子女，无合意，直接倾向赠与。

三、审查：房屋的占有、使用、收益、凭证保管（佐证真实权利人）

这一组事实是合意的补强证据：

1. 交房后由谁实际居住、使用；空置的，由谁决定出租、收取租金、签订租赁合同。

2. 物业费、水电燃气、供暖费、物业报修、装修是谁办理、缴费。

3. 原件由谁保管：商品房买卖合同、预售合同、购房发票、契税票、产权证、贷款合同、还款凭证原件。

常理：真正权利人一般会自己保管全套原件；仅仅拍照不算。

4. 装修决策、出资、家具购置：谁主导装修、出钱装修。

5. 长期以来，出名人有没有向借名人主张过房屋权利；多年不主张，是有利于借名人的间接事实。

四、审查：借名目的、合同效力（直接决定能不能支持确权 / 过户）

这一关过不去，即便前面事实都属实，也会驳回确权诉请：

1. 是否为了规避限购、限贷、首付政策、享受低利率：主流裁判口径，规避限购一般认定违背公序良俗，借名约定无效，不支持确权过户，只处理资金返还；部分地区允许：诉讼时借名人已经具备购房资格、障碍消除，可支持过户（各地尺度不一样） 。

2. 是否购买经济适用房、共有产权房、定向保障房：这类借名基本直接无效，不能确权。

3. 是否为逃避债务、逃避执行、转移资产、规避司法查封：恶意串通损害债权人利益，无效。

4. 借名理由是否正当：比如借名人征信不良无法贷款、身份原因不方便登记、落户安排等，不违反政策法律的，效力不受影响。

五、审查：权利障碍（第三人权益，和你前面抵押问题衔接）

哪怕借名关系成立，有下面情形，法院一般不支持确权、过户：

1. 房屋已经被抵押给银行 / 债权人（你上一问的抵押）：抵押权是物权，借名人的权利不能对抗抵押权；除非抵押权人同意、或者结清贷款涤除抵押。

2. 房屋已经被查封、进入执行程序：登记人名下负债，债权人申请查封，借名人的确权请求大概率不能对抗执行债权。

3. 出名人已经把房屋卖给善意第三人、完成过户：善意取得成立，房子追不回来，借名人只能找登记人赔钱。

4. 房屋存在共有：登记人是已婚，配偶是否知情、是否同意借名。