上海宅基地买卖拆迁纠纷官司案例--资深周运柱律师很专业

上海宅基地买卖拆迁纠纷官司案例--资深周运柱律师分享一篇亲自办理的案例

原告X某某1

被告X某某1

委托代理人周运柱律师，上海明伦律师事务所

原告X某某1与被告X某某*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年9月25日公开开庭进行了审理。

原告X某某1与被告X某某1到庭参加诉讼。

之后，本案转为普通程序，组成合议庭于2011年2月12日、3月22日公开开庭进行了审理。

原告X某某1，被告X某某1及其委托代理人X某某1到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告X某某1诉称，原、被告于1994年签订的《购买房屋转让宅基地协议》被认定无效，致使原告财产权益和生存保障遭受严重损害，被告应当对此承担过错赔偿责任。

买卖发生时，在当地根基深厚、广有关系、丈夫涉身商贸的被告对宅基地房屋能否买卖心知肚明。

为盘活资产，违反法律规定把房屋推向市场流转卖给处于无居困境、人地生疏的原告夫妇。

我国始自1999年方对宅基地私有房屋转让作出禁止性规定，故原告受让被告的房屋并不违法。

履约16年，期间原告多次对房屋进行修缮和装修，现被告又恶意毁约攫取动迁利益，法院应当尊重历史、彰显正义，保护受损害的弱势方，认定原告为生存买屋无过错责任。

距国务院办公厅颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》5年后，沪、京等地高院针对宅基地房屋买卖出台了指导意见。

”京高法发[2004]391号《纪要》提出处理此类案件应坚持“要尊重历史，照顾现实”等原则，强调“要综合权衡买卖双方的利益。

首先，全面考虑合同无效对双主当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差造成的损失。

”原、被告的交易房屋已被列入拆迁范围，拆迁补偿分别为:1、被拆除房屋建安重置单位结合成新的评估价人民币（以下币种相同）84770.52元；2、同区域新建多层商品住房等量被拆除房屋核定建筑面积的土地使用权总价270956元；3、被预扣在动迁部门计入被拆除房屋面积的价格补贴（以配售安置房的方式发付）。

被告应以此为依据对原告承担全部赔偿责任。

故原告要求在原告应得的动迁补偿款项外，判令被告赔偿原告房屋“基价”部分损失270956元；判令房屋建筑合法面积安置房配售面积归原告享有，或将配售面积的价格补贴（每平方米约为1700元）判归原告；本案诉讼费由被告承担。

被告X某某1辩称，原、被告签订《购买房屋转让宅基地协议书》后，被告按协议履行了自己的义务，不存在违约行为。

原、被告之间的房屋买卖协议经一、二审法院判决，属于无效协议，房屋所有权已经明确。

被告作为宅基地使用权人，应当享有的权利尚在与动迁办协商过程中，既无书面约定也无最后结论。

故原告要求与被告分割动迁权利缺乏事实基础和法律依据。

原告作为买受人应享有的权利应当自行向动迁部门争取，与被告无关。

故请求驳回原告的诉讼请求。

被告同意向原告支付地上物拆迁补偿款185324.50元（房屋评估值93403．50元、备注补偿3600元、装修补偿74446元、附属设施补偿13235元及家庭家用附属设施补偿640元）。

经审理查明，被告X某某1系上海市浦东新区X某某1151号三上三下房屋（以下简称系争房屋）的宅基地使用权人。

1994年11月20日，被告X某某1与原告X某某1签订《购买房屋转让宅基地协议书》，约定被告将位于上海市浦东新区X某某1151号三上三下房屋（以下简称系争房屋）以36000元价格转让给原告。

之后，原告向被告支付了购房款，被告将系争房屋交付原告。

原告居住期间，对系争房屋进行了修缮和装修。

2009年，系争房屋遇动拆迁。

经核准，系争房屋合法面积210.28平方米，认定及已处理面积2.97平方米，应建未建面积59.72平方米；其拆迁补偿结算金额共计为471403.60元（含房屋建安重置价与土地使用权价）。

另外，木阁楼补偿3600元、装修补偿74476元、附属设施费13235元、家庭农用附属设施结算1140元（热水淋浴器移装费300元、电话移装费280元、建筑材料搬迁费60元、其他补偿《按农业劳动力》500元）；过渡费补偿28800元、搬家费补偿4800元。

同年8月，X某某1以X某某1侵占其房屋权利，诉至本院，要求确认系争房屋自1994年签订房屋转让协议起所有权转移给X某某1，X某某1不再是房屋所有人，X某某1依法享有系争房屋被征收的法定补偿和居住保障。

本院以（2009）浦民一（民）初字第16522号民事判决书判决驳回X某某1的诉讼请求。

X某某1不服，上诉至上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）。

一中院审理后认为X某某1与X某某1签订的房屋转让协议未经相关部门批准，X某某1也非该农村集体经济组织成员，故双方签订的该房屋转让协议应属无效，并作出了（2010）沪一中民二（民）终字第2670号民事判决，判决维持了本院一审对X某某1主张系争房屋所有权归其所有，享有被征收的法定补偿和居住保障等请求的驳回判决。

2010年9月，原告诉讼来院，要求判如所请。

审理中，被告愿意接受原告返还系争房屋。

以上事实，有原告提供的宅基地使用权证、《购买房屋转让宅基地协议书》、收条、房屋拆迁补偿结算表、拆迁房屋装饰补偿价格分户报告、房屋拆迁估价分户报告、家庭农用设施结算表，被告提供的（2009）浦民一（民）初字第16522号及（2010）沪一中民二（民）终字第2670号民事判决书以及原、被告庭审陈述在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《购买房屋转让宅基地协议书》已经生效的民事判决认定为无效，而根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

故原告理应将系争房屋返还被告，被告理应返还原告购房款。

因造成合同无效双方均存在一定过错，而原告在双方合同订立时支付了较大数额的钱款用于购置居住房屋，现因合同无效而未能取得系争房屋，其重新购置房屋势必需支付较大价格的购房款，造成一定的经济损失。

考虑到系争房屋已经过拆迁补偿评估，且原、被告对评估价格均不持异议，故本院参照拆迁评估价格确定系争房屋因动拆迁而可取得的补偿款，结合原告在居住期间对系争房屋进行维护和装修的事实，予以酌定被告赔偿原告经济损失的数额。

另外，动拆迁安置房配售面积系根据存于系争房屋内的户籍人口数确定，故原告主张安置房屋配售面积，于法无据，本院难以支持。

依据依照第五条  、第五十八的规定，判决如下:

一、被告X某某1于本判决生效之日起十五日内返还原告X某某1购房款36,000元；

二、原告X某某1于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区X某某1151号房屋，并将上述房屋移交给被告X某某1；

三、被告X某某1于本判决生效之日起十五日内赔偿原告X某某1经济损失401533.50元；

负有金钱给付义的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5364元，由原告X某某1负担2682元，被告X某某1负担2682元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长邱xx

代理审判员全xx