上海抵押借贷合同纠纷律师-周运柱律师专业

上海抵押借贷合同律师周运柱律师

抵押借贷合同律师周运柱律师提示：实践中，为他人提供不动产抵押担保应当慎重。办理不动产抵押登记手续并非是抵押合同生效的必要条件，债权人有权根据抵押合同约定要求担保人承担相应责任

【导言】

房产权利人用自己的房产为弟弟的借款提供抵押担保，但未办理不动产抵押登记手续，之后该房产被转让，法院最终还是判决房产权利人以涉案房屋价值为限对弟弟不能清偿的债务承担赔偿责任。

【基本案情】

黄某因经营商店需要资金，自20X0年5月起，多次向借款人借款，累计为45万元。房产权利人（黄某的姐姐）于20XX年8月立有书面承诺一份，内容为：本人愿意把房产证借给黄某作为借款抵押。随后黄某将产权人为房产权利人的房产证原件交给借款人，但双方未到房产交易中心就房屋办理他项权利抵押登记手续。20X3年8月，借款人与黄某达成还款协议，约定：借款人黄某保证于20X3年9月前归还借款2万元；其余借款以房产担保抵押，于20X3年9月后再做协商。后借款人多次催要借款未果，20X4年2月，借款人起诉黄某和房产权利人，要求黄某偿还借款本金、利息及违约金合计50万元；担保人房产权利人承担连带清偿责任。

案件审理期间，房产权利人于20X4年6月将约定抵押的房产以X6万元的价格转让给其胞弟案外人并办理了过户登记。20X6年8月，案外人将讼争抵押房产以25万元价格转让给他人并办理了产权过户登记。一审法院对借款人有关黄某偿还借款本金、利息及违约金合计50万元的诉讼请求予以支持，但以涉案约定抵押房屋未办理抵押登记为由，判决驳回了借款人对房产权利人提出的诉讼请求。借款人不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为：第一，房产权利人应黄某要求向借款人出具房产抵押担保承诺，借款人接受该书面承诺及涉案房产证原件，此连续行为可以认定房产权利人与借款人之间就设立房产抵押达成合意。在房产权利人未明确提出反对意见或终止担保的意思表示的情况下，借款人有理由相信黄某用该房产作为抵押物向其连续借款已取得房产权利人的授权，故涉案抵押担保的主债权是可以确定的。据此可以认定，双方之间的抵押合同成立且有效。第二，涉案房产抵押合同虽然生效，但未办理抵押登记，抵押权并未有效设立，双方仅存在合同债务关系。本案中，房产权利人在一审审理期间便将抵押房产转让给他人，导致借款人无法行使抵押登记请求权，债权实现丧失抵押物保障，由此造成的损失，借款人有权要求房产权利人承担违约赔偿责任。最终，二审法院依法改判房产权利人以涉案房屋价值为限对黄某的债务承担赔偿责任。

 抵押借贷合同律师周运柱律师告知：不动产抵押案件中，应当有效区分物权行为与债权行为，即抵押权有效设立与抵押合同生效之间的界限，不能仅以不动产没有办理抵押登记为由，主张无需承担清偿责任。上海抵押借款纠纷律师提示：在此提醒：债务人采用不动产抵押的，签订书面抵押合同后，债权人应当要求债务人及时办理抵押登记手续；第三人利用自己的不动产为他人提供抵押，未办理不动产抵押登记手续，并不一定影响抵押合同的生效，债权人有权根据抵押合同约定要求担保人承担相应责任。

抵押借贷律师周运柱律师提示：

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；            （二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；                     （四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》

第四十六条

……

因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。