上海房产纠纷律师事务所排名-资深周运柱大律师

上海房产纠纷律师事务所排名-资深周运柱律师 分享案例如下：

　　 审理中，法院委托上海市X物业顾问有限公司、上海X投资顾问有限公司对系争房屋进行询价，上海市X物业顾问有限公司出具询价意见书，询价结果为：委托询价房地产在20X5年4月底的客观合理的市场价格为人民币29 000-30 000元／平方米；上海X投资顾问有限公司出具询价意见书，询价结果为：系争房屋20X5年 4月单价为人民币29 000-3X 000元／平方米。
　
　　本案的争议焦点在于第三人马某以原告赵某某名义与被告周某就系争房屋所签订的房地产买卖合同的效力。

　　   首先，第三人马某出售房屋实现债权违反法律禁止性规定。债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但抵押权的行使，必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。若当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容则无效。原告赵某某与第三人陈某某在签订房产抵押借款合同的同时，与被告周某签订了一份《上海市房地产买卖合同》，又到公证机关办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托公证书》，抵押借款合同虽未明确约定赵某某届期不能清偿借款时，抵押房产便归陈某某所有，但陈某某将钱款借给赵某某的条件是赵某某须出具授权委托书，要授予马某包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是陈某某必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的就是处分权，马某得到公证授权委托书后，实际上已具有取代赵某某处分该房屋的权利，陈某某事实上也具备了该房产所有权人的权利，赵某某不能按约还款时，无需与赵某某协商，随时有权转让抵押房产。因此，赵某某在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托马某出售房产的行为，与流押条款具有同质性，应认定无效。被告及第三人关于委托手续依法成立并合法有效的意见，法院不予采纳。

　　　第二，第三人马某与被告周某签订房屋买卖合同存在恶意串通。从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，被告与马某为亲兄弟，马某、陈某某过往存在代理买卖房屋的情况，即便是委托书载明，第三人可以与任何人签订房屋买卖合同，但本案被告自原告赵某某借款之日就参与到其中，与原告签订第一份房屋买卖合同，被告明知系争房屋设有抵押，涉及债务关系，且有户籍人口实际居住，在后来与第三人签订房屋买卖合同时，对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何涤除、户口如何处理等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，明显违背常理，被告及第三人也没有提供支付相应房款的证据。综观全案，被告及第三人事前经过协商，向原告放贷，事后相互协作，共同配合，在未与原告协商的情况下，凭借原告事先出具的委托书，完成了将原告用作担保还款的抵押房产直接进行过户，一定程度上损害了原告的合法权益，被告及第三人上述行为，难脱恶意串通之嫌。被告及第三人关于原告早已明知被告和第三人之间关系地位，不存在恶意串通的情形的意见，法院不予采纳。

　　　第三，原告赵某某授权委托是意思表示不真实的无效民事行为。第三人陈某某通过第三人马某自行将抵押房产过户给被告周某，此系通过私力实现债权，该行为不符合物权法及担保法关于抵押权实现的规定，也与当事人的真实意思表示相悖。民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件，否则为无效民事行为。系争房屋产权虽登记在原告名下，但实际仍然由原告表姐丁某某一家长期居住，赵某某向陈某某借款，同时向马某出具出售系争房屋的授权委托书，授权马某以赵某某的名义出售系争房屋，实际上是一种担保陈某某债权得以实现的行为，真实意思是为了借款，而非买卖系争房屋。同时，陈某某利用赵某某急需得到借款，使得赵某某被迫迎合其意愿，不得已向马某出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是出于赵某某本人意愿。因此，赵某某出具委托书，授予马某包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件，应为无效民事行为。被告及第三人关于原告授权买卖系争房屋是其真实意思表示的意见，法院不予采纳。