上海静安房产纠纷律师-资深周运柱大律师

上海静安房产纠纷律师-资深周运柱大律师，关于上海房产合同及房产交易问题如下：

问：住房限购政策中，如何判断购买住房的时间？
房产律师答：购买住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。

问：房地产经纪机构有哪些作用？
房产律师答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。

问：什么是房地产交易经纪服务合同？
房产律师答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。

问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？
房产律师答: 1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；2、注意查看房产经纪人证书；3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；5、看清楚违约责任及相关条款等。

问：什么时候去看房最好？
房产律师答: 最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。

问：看房时应该注意什么？
房产律师: 看房时应注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。

问：购买已出租的房屋会有什么影响？
房产律师答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现，所以购房前应多次实地看房，确认房屋是否出租。

问：和上家洽谈要注意些什么？
房产律师答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等），并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等）进行磋商。