上海杨浦房产买卖纠纷律师-资深周律师胜诉后收费

上海周运柱律师，专业房产买卖律师

二手房法律知识培训

起草人：周运柱律师，明伦律师事务所

合同适用范围：二手房。

一.  公房出售：什么是公房？公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

二.  共有人权利

1.   看房产证，房产证上所有的人。未成年人由监护人代为行使权利。

2.   配偶：如果是婚姻关系存续期间取得房产，属于夫妻共有。不论夫或妻一方是否在房产证上。但是法律的善意取得制度可以使下家忽视另一方。

三：定金。

1.   实践性合同。

2.   限额性。定金额度不能超过成交价的20%。多余作为不当得利返还。

3.   要式性。

4.   定金罚则：交付方违约：定金丧失。

               收受方违约：双倍返还定金。

               违约仅指根本违约。轻微违约，不适用。比如迟延履行。

5.   与违约金的关系。如果在合同中同时签订了定金和违约金，在一方违约的情况下，履行合同的一方只能选择其中之一，不能合用。

四．卖方出售已租房屋。

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说下家买了房子后，还得继续租给目前房子的承租人直到期满。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

 　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

    （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

   （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

五、买卖已经抵押的房屋

抵押是什么？对债务履行的担保。是优先受偿权。简单的说就是不还债，抵押物卖掉用卖掉的钱还债。当然债务人会欠其他人的债，但是抵押物卖掉的钱，抵押权人优先受偿。

预告登记就是为了防止一房二卖产生的新制度。预告登记：使债权产生物权的效力。　  

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。