律师如何看待商品房消费者的优先权？知名资深周运柱律师 业界良心 踏实办案 专业可信赖

律师如何看待商品房消费者的优先权？知名资深周运柱律师 业界良心 踏实办案 专业可信赖

律师通常认为，商品房消费者的优先权是一项重要的法律权利，旨在保护购房者的基本居住权益。

以下是对商品房消费者优先权的详细分析：

一、商品房消费者优先权的法律依据

我国对于商品房消费者权利保护规则最早可追溯到2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复明确赋予了商品房消费者高于建设工程价款优先受偿权的效力。虽然该批复已于2020年被废止，但后续发布的司法解释和规定仍延续了这一精神。

2023年4月20日起施行的最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）进一步明确了商品房消费者的房屋交付请求权和购房款返还请求权，属于超级优先权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

二、商品房消费者优先权的适用条件

律师在处理商品房消费者优先权案件时，会重点关注以下适用条件：

购房目的：商品房消费者必须是以居住为目的购买房屋。这一条件排除了以投资、经营为目的的购房者。同时，对于“以居住为目的”的认定，律师会结合购房者的购买方式、购房数量、已拥有房屋数量、房屋建设用地性质、水电缴纳情况以及房屋结构等因素进行综合判断。

款项支付：购房者必须已经支付全部购房款，或者虽然仅支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。这一条件确保了购房者在支付对价后能够获得相应的法律保障。

无其他居住房屋：在案涉房屋所在同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有其他用于居住的房屋。但需要注意的是，这一条件并非绝对，如果购房者名下已有1套房屋，但购买的该案涉房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以认定为商品房消费者。此外，异地购房的现象也比较普遍，比如在出生地有一套住房，在工作地又购置一套住房，均为用于居住，也应认定买受人为消费者购房人。

三、商品房消费者优先权的法律效果

律师在处理商品房消费者优先权案件时，还会关注其法律效果。具体来说：

房屋交付请求权：在房屋能够交付的情况下，商品房消费者有权要求开发商按照合同约定交付房屋，并优先于其他债权人获得房屋的所有权。

购房款返还请求权：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者有权要求开发商返还购房款，并优先于其他债权人获得赔偿。

四、律师在处理商品房消费者优先权案件时的建议

收集证据：律师会指导购房者收集相关证据，以证明其符合商品房消费者的身份和优先权的适用条件。这包括购房合同、付款凭证、身份证明等。

了解政策：律师会密切关注当地关于商品房消费者优先权的相关政策和规定，以确保购房者的权益得到充分保障。

及时维权：如果购房者的权益受到侵害，律师会协助其及时提起法律诉讼或申请仲裁，以维护其合法权益。

      综上所述，律师在处理商品房消费者优先权案件时，会综合考虑法律依据、适用条件、法律效果以及当地政策等因素，为购房者提供专业、全面的法律服务和建议。

      您在找律师时，请一定直接和律师谈，不要听信 法律销售、中介、某老师、咨询公司等 没有律师证的非专业人士的诱导，以免被坑骗。