房产律师的经验，买房前一定要看-----知名资深周运柱律师分享

房产律师的经验，买房前一定要看-----知名资深周运柱律师分享

房产律师在实践中积累了大量经验，这些经验往往以泣血教训的形式，提醒着人们在房产交易中要谨慎行事。

一、合同签订前的注意事项

核实房屋所有权：

核对《房屋所有权证》上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致。

核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”，避免夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况。

查明房屋状态：

查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，以及是否被司法机关查封等限制过户的情形。

确认该房屋是否存在租赁给他人的情形，以避免买方买到房子却无法入住的局面。

定金陷阱：

支付大额定金前一定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”，非常容易丧失主动权。

“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。

不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但订金不适用“双倍罚则”的法律规定。

二、合同签订时的注意事项

基本信息完整：

核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。

要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”。

房屋状况一致：

核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。

税费约定明确：

明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。

在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。

其他费用：

查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形。

三、合同履行中的注意事项

及时过户：

房屋不同于其他一般商品，房屋的所有权以登记为准。如果房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的。

预告登记：

房屋所有权人与多个买受人同时订立买卖合同，最后只为报价最高者办理过户登记，这种“一房二卖”甚至“一房多卖”的行为违背诚信原则。为此，法律规定了预告登记制度。预告登记一经完成，买卖合同就取得了类似物权的排他效力，房屋所有权人不得另行出卖房屋，否则该出卖行为无效。

四、购房中的法律风险

无证售楼：

开发商无证售楼构成根本违约，购房者有权要求解除合同、赔偿损失。

烂尾楼：

在楼盘确属“烂尾”的情况下，购房者的房款返还请求权优先于银行的抵押权等其他权利。

抵押房和居住权房：

房屋如设定抵押，抵押权人可申请法院查封拍卖，就拍卖所得价款优先受偿。购房者一般无法对抗抵押权人的优先受偿权。

房屋如设定居住权，无论房主如何变更，居住权人都能继续居住，购房者无权要求其搬离。

小产权房：

小产权房是未经批准且未向政府缴纳土地出让金等相关费用而违法违规占用农村集体土地建设的房屋。小产权房“买卖合同”不受法律保护，购房时无法申请银行贷款，购房后无法办理房产证，且转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面都会受限。

宅基地建房：

宅基地是村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，宅基地使用权有严格的身份限制，非集体经济组织成员无权取得。

五、纠纷处理建议

及时维权：

一旦发生房产纠纷，应及时寻求法律帮助，通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

保留证据：

在房产交易中，要保留好相关证据，如合同、收据、转账记录等，以便在纠纷处理中提供有力证明。

综上所述，房产律师的办案经验，提醒我们在房产交易中要谨慎行事，注意合同签订前后的各项细节，及时维权并保留好相关证据。