上海高级法院关于公房产权纠纷的意见

上海高级法院关于公房产权纠纷的意见?周运柱律师回答：

上海市高级人民法院关于公房（公有住房）产权纠纷的处理意见，主要体现在对历史遗留问题、产权归属、同住人权益等核心争议的裁判规则上。以下结合上海高院相关司法文件及典型案例，总结实务处理要点：

一、公房产权纠纷的裁判原则

1. "历史还原"原则

• 重点审查房屋原始分配情况（如：1958年经租、文革产等）

• 参考《上海市公有住房差价交换办法》等地方性规定

2. "实际居住权益优先"原则

• 即使未登记为产权人，长期实际居住人可主张居住权或补偿

3. "房改政策衔接"原则

• 已购售后公房按私有财产处理，未购公房适用租赁关系规则

二、产权归属认定的7大规则

1. 经租返还房产处理

• 若已落实政策发还产权：

• 原始产权人及其继承人可主张权利

• 但：需扣除经租期间维修费等（沪高法〔2018〕152号）

2. 售后公房权属认定

3. 同住人权益保护

• 同住人标准（需同时满足）：

• 户口在册且实际居住满1年（特殊情况除外）

• 他处无福利房或虽有但居住困难

• 权利范围：

• 居住权不可剥夺

• 产权分割时可获30-50%补偿（视贡献程度）

4. 职工家庭内部纠纷

• 原始分配凭证记载的"配房人口"具有重要参考价值

• 若家庭成员曾书面同意由一人承租，一般从约定

5. 单位干预权限制

• 单位除名、离职等事由不得直接收回公房（沪高法民一〔2016〕12号）

• 但可通过诉讼主张补偿（如：离职未按约定退房）

6. 拆迁补偿分割

• 三部分析法：

1. 面积补偿：归承租权人/产权人

2. 人头补偿：归符合政策的同住人

3. 奖励费用：由实际签约方优先取得

7. 违章建筑处理

• 未经许可搭建部分：

• 拆迁时不补偿，但实际居住人可主张搬迁费

• 家庭内部使用多年且无争议的，分割时可酌情考虑

三、典型纠纷处理指引

场景1：公房承租人变更争议

• 裁判要点：

• 需全体同住人协商一致（沪房管物〔2014〕168号）

• 原承租人死亡后，协商不成的按以下顺序确定：

1. 配偶

2. 子女

3. 其他直系亲属

场景2：房改购房资格争议

• 高院意见：

• 未获同住人同意的购房合同可撤销

• 但已过户满5年且支付对价的，从保护交易安全角度可维持

场景3：继承与公房权益冲突

• 处理规则：

• 公房租赁权不可继承，但同住人资格可承继

• 售后公房作为遗产分割时，需先扣除原同住人份额

四、证据组织关键点

1. 必须收集的核心证据

• 原始租赁凭证（《租用公房凭证》）

• 户口迁入迁出记录（派出所出具）

• 房改购房协议及付款凭证

• 单位分房证明文件

2. 上海特色取证途径

• 通过"上海市档案馆"查询历史分配档案

• 向市房管局申请调取《公房管理册》

五、诉讼策略建议

1. 确权之诉前置

• 对于产权不明的，先提起确权诉讼再分割

2. 调解优先运用

• 上海法院对公房纠纷调解成功率超40%

• 可尝试"产权归一方+货币补偿"方案

3. 时效抗辩注意

• 确权请求不适用诉讼时效

• 但拆迁补偿分配纠纷需在知道权利受侵3年内主张

典型案例参考：
2022年沪02民终10065号判决中，上海高院认定：

• 文革期间被占房屋发还后，原始产权人子女可继承

• 但长期实际居住人（非继承人）获30%折价补偿

六、律师特别提示

1. 风险预警

• 主张"同住人"资格但他处有房的，可能被反诉赔偿

2. 最新动向

• 上海高院2023年调研明确：

  "公房物业费欠缴不影响产权归属，但可能影响分割比例"

如需具体案件分析，建议准备：

• 房屋原始分配材料

• 户口簿及居住证明

• 房改政策文件（如有）

• 家庭成员协商记录

（注：以上意见需结合最新政策及个案证据综合适用）