还清全部借款后，如何解除房产抵押登记？

还清全部借款后，如何解除房产抵押登记？

周运柱律师回答：

一、核心前提：只还钱≠抵押自动消除

抵押权必须注销不动产登记才彻底消灭；不办注销，产证系统一直显示抵押，无法卖房、过户、再次抵押，全程无任何手续费。

第一步：结清全部欠款，向抵押权人领取解押全套材料

1. 银行/公积金抵押贷款：

本息、违约金全部结清后，联系贷款支行，3个工作日内领取：

1. 《贷款结清证明》（银行公章原件）

2. 银行盖章的《抵押权注销登记申请书》

3. 他项权证（电子抵押无实体证，银行线上推送数据）

4. 不动产权证原件（部分银行押证，当场取回）

2. 私人之间抵押借款（民间借贷/售后公房抵押）：

出借人（抵押权人）需配合出具：

1. 手写签字的借款结清证明

2. 双方共同签署《注销抵押申请书》

3. 归还当初抵押登记领取的他项权证

若出借人拒不配合出具材料，可凭转账流水、还款记录起诉，持法院生效文书单方办注销。

第二步：两种办理解押方式

方式1：线上“随申办”一键办理（上海银行房贷/公积金，足不出户）

1. 打开随申办市民云APP/微信/支付宝随申办小程序

2. 办事频道找到还清房贷一件事

3. 实人认证，录入不动产权证编号，提交注销申请

4. 银行、登记中心联审，1-3个工作日办结，短信通知注销完成

限制：私人抵押、多套房屋合并抵押、外币贷款不能线上办，只能线下窗口办理。

方式2：线下不动产登记中心窗口办理

必备原件材料：

1. 产权人身份证；多人共有需全部共有人到场，或提供公证委托书+受托人身份证

2. 不动产权证（房地产权证）原件

3. 结清证明、注销申请书、他项权证

4. 委托代办：公证授权委托书

办理地点：

房屋所属区不动产登记事务中心，取号“抵押权注销登记”窗口；材料齐全当场受理、即时登簿办结。

三、特殊情形处理

1. 房屋存在查封

先还清首封债务、法院出具解封裁定，解除查封状态后，才能办理抵押注销；查封期间登记窗口不受理解押。

2. 夫妻共有售后公房单方抵押

解押需产权登记所有人共同到场；仅登记一人、实际婚内共有，登记中心只看登记簿权利人签字即可办理。

3. 出借人失联、拒不配合解押

持全部还款转账记录、借款合同、结清证据起诉，拿到法院确认债权消灭的判决书，凭判决书单方申请注销抵押，无需出借人到场。

4. 94方案售后公房、有同住隐名共有人

注销抵押仅看不动产登记簿登记产权人，隐名同住人不影响解押流程。

四、办结后核验确认

1. 线下窗口：办结后可直接在自助机打印不动产登记簿，查看“抵押信息”一栏已清空；

2. 线上办理：收到办结短信后，随申办查询不动产电子产证，抵押标注消除；

3. 如需纸质证明，可打印《不动产登记结果查询单》留存。

五、周运柱律师总结

1. 全额还款 → 抵押权人出具结清证明、注销申请、他项证；

2. 银行房贷：随申办线上一键注销；私人抵押/特殊抵押：去区不动产登记中心窗口；

3. 材料齐全当场办结，免费；办完务必查询登记簿确认抵押注销。