周运柱律师：签订二手房居间合同后不想买了，定金能退吗？

签订二手房居间合同后不想买了，定金能否退还需严格依据《民法典》定金罚则及上海本地房产交易司法裁判规则，分不同情形判定，核心结论是‌买方单方面违约不想继续履行合同的，定金大概率无法退还，仅在法定特殊情形下可主张全额或部分返还‌。

一、定金不予退还的法定情形

居间合同已明确约定定金为履约担保，且定金金额不超过房屋总价款的20%，该定金条款合法有效。

买方无正当理由单方面反悔，明确拒绝继续签署正式二手房买卖合同、不履行后续交易流程，属于典型的违约行为，卖方有权依据定金罚则直接没收全部定金。

买方仅以“后续资金不足、购房资格临时缺失、房屋后续可能贬值”等自身原因主张解约，不属于法定免责事由，法院不会支持定金退还请求。

二、定金可全额退还的法定情形

居间合同签署后，卖方单方面反悔拒绝出售房屋，或卖方故意隐瞒房屋抵押、查封、共有权人不同意出售等重大瑕疵，导致合同无法继续履行，买方不仅可要求全额退还定金，还可主张卖方双倍返还定金。

居间合同签署后，发现房屋存在重大隐瞒的质量问题（如主体结构开裂、房屋内发生过重大凶案），或中介、卖方存在欺诈行为，买方有权撤销合同并要求全额退还定金。

因上海本地购房政策突发调整，买方丧失购房资格，属于不可归责于双方的情势变更情形，双方均可无责解除居间合同，卖方需全额返还已收取的定金。

三、定金可部分退还的实操情形

已支付的定金金额超过房屋总价款的20%，超出法定上限的部分不具备定金效力，买方可主张该部分款项全额返还。

居间合同仅约定了“定金”但未明确约定定金性质，后续双方就正式买卖合同的非核心条款无法协商达成一致，不属于任何一方恶意违约，买方可起诉要求法院酌情判定部分返还定金。

房屋本身仅持有购房合同无房产证，不具备法定上市交易条件，该居间合同可能被认定为无法履行，买方可主张解除合同并要求返还大部分定金。

四、上海地区实操避坑要点

签订居间合同时，需明确标注“定金”字样，若仅写“订金、意向金、诚意金”，不适用定金罚则，买方不想买时可直接要求全额退还。

买方不想买后，不要直接单方面通知解约，可先和卖方、中介协商对房屋交易条款进行合理磋商，若双方无法就正式合同的细节达成一致，可通过补充协商的方式争取无责解约退定金。

若居间合同中中介设置了“买方违约需同时向中介支付全额居间费”的不公平格式条款，上海法院通常会基于中介未完成全部居间服务，调低该部分费用的承担比例。