周运柱律师：二手房买卖合同无效的常见情形有哪些？

上海地区二手房买卖合同无效的常见情形，严格依据《民法典》《城市房地产管理法》及上海本地房产交易司法裁判口径，具体可分为以下六大类：

一、房屋本身不具备合法交易条件导致无效

交易房屋未依法登记领取不动产权证，且不属于可上市交易的配套商品房、动迁安置房等特殊类型，直接违反《城市房地产管理法》的强制性规定。

交易房屋属于上海限制流通的保障性住房，如经济适用房、廉租房，未满足政策规定的5年上市交易期限，违规签署的买卖合同会被认定无效。

交易房屋已被司法机关依法查封、冻结，或房屋土地使用权存在未解除的抵押、司法限制，未取得权利人书面同意擅自转让的。

二、主体不适格导致合同无效

出售房屋的卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，未取得法定代理人的书面追认，自行签署的二手房买卖合同无效。

交易房屋属于夫妻共同共有或家庭共同共有，部分共有权人擅自出售房屋，其他共有权人明确拒绝追认，且买方不构成善意取得的。

卖方未取得房屋的合法处分权，属于无权处分，且房屋所有权人后续明确拒绝追认该交易行为的。

三、恶意串通损害他人合法权益导致无效

买卖双方为了逃避上海限购政策、规避高额税费，恶意串通签署“阴阳合同”，阳合同用于网签过户、阴合同私下履行，损害国家税收利益的。

债务人在诉讼期间为了转移资产、逃避执行，与亲属或第三方恶意串通签署虚假二手房买卖合同，损害债权人合法权益的。

中介与买卖一方恶意串通，故意抬高或压低房屋交易价格，损害交易相对方合法利益的。

四、违反上海房地产调控政策导致无效

买方不具备上海购房资格，买卖双方通过“借名买房”“代持房产”的方式规避限购政策，签署的二手房买卖合同被认定为损害公共利益无效。

不符合上海住房信贷政策要求，双方通过虚假交易套取银行购房贷款，虚构房屋交易背景签署的买卖合同无效。

交易的房屋属于上海法拍房等特殊房源，买方不满足对应购房资格要求，违规签署的交易合同会被认定无效。

五、虚假意思表示导致合同无效

双方并非真实的房屋买卖合意，而是以二手房买卖合同作为民间借贷的让与担保，不存在真实购房意愿的，该买卖合同依法无效。

为了规避上海公房拆迁补偿、公房同住人认定等政策，虚构二手房交易签署的虚假合同，不属于真实意思表示，合同无效。

六、违反公序良俗或法律法规强制性规定导致无效

交易房屋属于上海范围内的违章建筑、临时建筑，未取得合法建设审批手续，签署的买卖合同依法无效。

买卖双方签署的合同内容包含违反公序良俗的条款，或违反法律、行政法规的其他强制性效力性规定的。