周运柱律师：没有建房审批手续的无证宅基地房屋，拆迁有没有补偿？

上海没有建房审批手续的无证宅基地房屋拆迁补偿，‌不会直接按合法房屋全额补偿，需结合房屋建造时间、历史成因分层适用不同补偿规则‌，该规则严格依据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及上海本地拆迁裁判口径界定：

一、按建造时间分层的核心补偿认定规则

1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前建造的无证房屋‌：上海征收口径直接认定为合法建筑，和有完整审批手续的宅基地房屋享受完全同等的全额拆迁补偿，无任何补偿比例折减。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施后、1993年上海正式推行农村宅基地建房审批制度之前建造的无证房屋‌：只要房屋建造时未被当时的规划土地部门认定为违建，且属于本村村民唯一自住住房，可直接参照合法房屋标准进行补偿，无需额外补全建房审批手续。

1993年上海农村宅基地建房审批制度实施后、2011年《上海市城乡规划条例》实施之前建造的无证房屋‌：由属地镇政府的村镇建设部门出具历史遗留建筑认定材料，确认不属于必须拆除的违建后，可按房屋建安重置成新价的80%~90%给予材料残值补偿，不单独享受完整的房屋安置面积认定。

2011年《上海市城乡规划条例》实施之后，未取得任何建房审批手续私自新建、改扩建的无证房屋‌：属于明确的违法建筑，上海征收方原则上不予任何补偿，若配合自愿拆除，部分区域可给予少量的拆工补助。

二、无证房屋的补偿权益归属规则

仅对无证房屋的实际出资建造人给予材料残值补偿，该部分补偿归属于实际出资建房的人员，不属于宅基地使用权基价的补偿范围，不直接由全体安置人口均等分配。

若无证房屋是在原有合法宅基地房屋基础上私自改扩建形成，改扩建新增的无证部分的补偿，归属于实际参与改扩建出资的家庭成员，原始立基人未参与改扩建出资的，无权主张该部分补偿利益。

空挂户口人员、外村居民等非房屋实际建造人，无权主张任何无证房屋的拆迁补偿利益。

三、上海地区专属实操避坑要点

针对无证宅基地房屋，上海征收方不会直接适用“拆一还一”的产权调换安置政策，仅能选择货币补偿，或在托底保障认定通过后，按人均安置面积标准购买配套安置房。

若无证房屋被纳入上海本地“城中村改造”的历史遗留建筑认定范围，可直接补正房屋权属认定，后续按合法房屋标准享受全额拆迁补偿。

若征收方直接将无证房屋认定为违建责令拆除，当事人可提交当年的建房申请材料、村委会出具的情况说明、历年居住使用证明，向属地规划资源部门申请历史遗留建筑性质认定，推翻违建认定结果，争取合理补偿。

若家庭内部针对无证房屋的出资建造有书面分家析产协议，直接优先按照协议约定分配该部分的拆迁补偿利益，不再适用法定分配规则。