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房产律师谈买卖房产的法律风险
上海房产律师_上海离婚律师-资深律师专业可靠时间：2025-06-05 11:44:05阅读：0
房产律师谈买卖房产的法律风险?周运柱律师回答：
房产买卖涉及金额巨大、法律关系复杂，稍有不慎就可能引发纠纷，给买卖双方带来重大损失。以下是房产律师谈及的买卖房产过程中常见的法律风险及防范建议：
一、产权风险
产权不清晰
核实产权证原件，确认产权人身份，要求所有共有权人签署同意出售的书面文件。
查询房屋是否存在抵押、查封、冻结等限制交易的情况，可通过不动产登记中心或法院查询。
若房屋尚未取得产权证（如期房、拆迁安置房等），需谨慎交易，避免因政策变化导致无法过户。
风险：房屋存在共有权人、抵押、查封、继承纠纷或未取得产权证等情况，导致交易无法完成或产权无法过户。
防范：
小产权房或违规建筑
风险：小产权房、违章建筑无法办理产权证，交易不受法律保护，可能面临强制拆除或合同无效的风险。
防范：拒绝购买无合法产权的房屋，避免贪图便宜而陷入法律纠纷。
二、合同风险
合同条款不完备
签订书面合同，明确约定交易价格、付款方式（定金、首付款、贷款、尾款）、交房时间、户口迁移、违约责任等条款。
约定违约责任，如逾期交房、逾期付款、单方解除合同的违约金或赔偿标准。
合同中应明确房屋的附属设施、装修情况等，避免交房时产生争议。
风险：合同未明确约定付款方式、交房时间、违约责任、户口迁移等关键条款，导致纠纷发生时无据可依。
防范：
合同无效或可撤销
确保合同是双方真实意思表示，避免被误导或胁迫签署合同。
仔细阅读合同条款，必要时可委托律师审核合同。
风险：因欺诈、胁迫、重大误解等原因导致合同无效或可撤销，可能造成经济损失。
防范：
三、资金风险
资金监管缺失
通过银行或第三方资金监管机构进行资金托管，确保房款在过户完成后再支付给卖方。
避免私下交易或直接转账给个人账户。
风险：买方直接将房款支付给卖方，若卖方违约或房屋被查封，买方可能面临钱房两空的风险。
防范：
贷款风险
买方在签约前应向银行咨询贷款条件，确保自身符合贷款要求。
合同中应约定若贷款无法获批，买方有权解除合同且不承担违约责任，或改为全款支付。
风险：买方因征信问题、收入不足等原因无法获得贷款，导致合同无法履行，需承担违约责任。
防范：
四、税费风险
税费承担不明确
合同中应明确约定各项税费的承担方，如契税、个人所得税、增值税等。
了解当地税费政策，避免因政策变化导致额外支出。
风险：合同未明确约定税费承担方，可能导致双方对税费产生争议。
防范：
偷逃税费
风险：为降低交易成本，买卖双方可能通过“阴阳合同”等方式偷逃税费，一旦被查实，将面临补缴税款、罚款甚至刑事责任。
防范：依法纳税，拒绝签署“阴阳合同”，避免因小失大。
五、交付风险
房屋质量或附属设施问题
交房前应进行验收，明确房屋现状及附属设施清单。
合同中应约定房屋质量问题的处理方式及违约责任。
风险：交房时发现房屋存在质量问题或附属设施缺失，如漏水、墙面开裂、家具家电缺失等。
防范：
户口未迁移
合同中应明确约定户口迁移时间及违约责任，如每逾期一日支付一定金额的违约金。
交房前可到派出所查询房屋内户口情况，确保无遗留户口。
风险：卖方未按时迁移户口，导致买方无法落户，影响子女入学等。
防范：
六、政策风险
限购、限贷政策变化
签约前应了解当地限购、限贷政策，确保自身符合购房条件。
合同中应约定若因政策变化导致合同无法履行，双方可协商解除合同且不承担违约责任。
风险：交易过程中，因政策变化导致买方失去购房资格或贷款额度降低，合同无法履行。
防范：
税费政策调整
风险：交易过程中，税费政策调整可能导致交易成本增加。
防范：关注政策动态，必要时可调整交易价格或税费承担方式。
七、其他风险
中介违规操作
选择正规、有资质的中介机构，签订书面中介服务合同。
明确中介服务内容及费用，避免中介机构违规操作。
风险：中介机构未尽审查义务，导致交易存在法律隐患，或收取高额中介费后不履行服务义务。
防范：
继承或共有权人争议
核实房屋产权情况，要求所有共有权人签署同意出售的书面文件。
若房屋涉及继承，应要求卖方提供继承公证或法院判决书。
风险：房屋存在继承纠纷或共有权人未同意出售，导致交易无效。
防范：
